Legge Regionale Toscana 24/2009

15 05 2009

Legge regionale Toscana 8 maggio 2009, n. 24

Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente

Bollettino Ufficiale n. 17, parte prima, del 13 maggio 2009

Art. 1

– Finalità

1. La presente legge è finalizzata al rilancio dell’economia, risponde alle esigenze abitative delle famiglie ed interviene sulla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, in coerenza con i principi e le finalità della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), favorendo gli interventi edilizi diretti a migliorare la qualità architettonica, la sicurezza, la compatibilità ambientale, l’efficienza energetica degli edifici e la fruibilità degli spazi per le persone disabili. La presente legge ha carattere straordinario e consente la realizzazione degli interventi edilizi in essa previsti solo se sia presentata denuncia di inizio dell’attività entro il termine perentorio di cui all’articolo 7, comma 2.

Art. 2

– Definizioni e parametri

1. Ai fini della presente legge, sono stabilite le seguenti definizioni:

a) per edifici abitativi si intendono gli edifici con destinazione d’uso residenziale, nonché gli edifici rurali ad uso abitativo necessari alle esigenze dell’imprenditore agricolo, a quelle dei familiari coadiuvanti o degli addetti a tempo indeterminato impegnati nell’attività agricola;

b) per superficie utile lorda si intende la somma delle superfici delimitate dal perimetro esterno di ciascun piano il cui volume sia collocato prevalentemente o esclusivamente fuori terra. Nel computo di detta superficie sono comprese le scale, i vani ascensore, le logge e le porzioni di sottotetto delimitate da strutture orizzontali praticabili con altezza libera media superiore a due metri e quaranta centimetri, mentre sono esclusi i volumi tecnici, i balconi, i terrazzi, gli spazi scoperti interni al perimetro dell’edificio e i porticati condominiali o d’uso pubblico;

c) per centri abitati si intendono quelli all’interno del perimetro individuato:

1) dal regolamento urbanistico ai sensi dell’articolo 55, comma 2, lettera b) della l.r. 1/2005 , qualora i comuni abbiano approvato o anche solo adottato detto atto di governo del territorio;

2) dagli strumenti urbanistici generali o dai regolamenti edilizi, qualora i comuni non abbiano approvato o anche solo adottato il regolamento urbanistico di cui all’articolo 55 della l.r. 1/2005 ;

3) in applicazione della definizione dell’articolo 3 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo codice della strada), in mancanza di perimetri negli strumenti urbanistici o nei regolamenti edilizi di cui al numero 2);

d) per distanze minime e altezze massime dei fabbricati si intendono quelle definite dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici. In mancanza di definizioni contenute in detti atti, si fa riferimento a quelle definite dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765 ).

Art. 3

– Interventi straordinari di ampliamento

1. Nel rispetto di quanto previsto nel presente articolo e nell’articolo 5, sono consentiti interventi edilizi di ampliamento di ciascuna unità immobiliare fino al massimo del 20 per cento della superficie utile lorda già esistente alla data del 31 marzo 2009 e legittimata da titoli abilitativi, comunque fino ad un massimo complessivo per l’intero edificio di settanta metri quadrati di superficie utile lorda; detti interventi possono essere realizzati solo su edifici abitativi aventi alla data del 31 marzo 2009 le seguenti caratteristiche:

a) tipologia monofamiliare o bifamiliare;

b) tipologia diversa da quella di cui alla lettera a) con superficie utile lorda non superiore a trecentocinquanta metri quadrati.

2. Con gli interventi di cui al comma 1, non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici interessati.

3. Gli interventi di cui al comma 1 possono essere realizzati su edifici abitativi per i quali gli strumenti della pianificazione territoriale, gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali dei comuni consentono la ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali o incrementi volumetrici ulteriori rispetto a quelli ammessi per volumi tecnici o gli interventi di cui all’articolo 78, comma 1, lettere f), g) o h) della l.r. 1/2005  (Ristrutturazione Urbanistica, Addizioni Volumetriche, Sostituzione Edilizia, Nds.); detti interventi sono realizzati nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati ed in presenza di tutte le seguenti condizioni:

a) gli edifici siano situati all’interno di centri abitati oppure, ove collocati fuori dai centri abitati, siano comunque dotati di approvvigionamento idropotabile e di idonei sistemi di smaltimento delle acque reflue, secondo quanto previsto dalla vigente normativa;

b) gli edifici siano collocati in aree esterne agli ambiti dichiarati a pericolosità idraulica molto elevata e a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata dai piani di bacino di cui alla legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo) o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti della pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni.

4. Fermo restando il rispetto della normativa vigente in materia di efficienza energetica, gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati con l’utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l’impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili, garantiscano comunque, con riferimento alla climatizzazione invernale dell’ampliamento, un indice di prestazione energetica, definito dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia), inferiore almeno del 20 per cento rispetto al corrispondente valore limite indicato nell’allegato C, tabella 1.3 del medesimo d.lgs. 192/2005 ; in ogni caso, l’unità abitativa esistente interessata dall’ampliamento è dotata di finestre con vetrature con intercapedini di aria o di gas.

5. L’utilizzo delle tecniche costruttive di cui al comma 4 ed il rispetto degli indici di prestazione energetica di cui al medesimo comma 4, sono certificati dal direttore dei lavori o altro professionista abilitato con la comunicazione di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 86, comma 1, della l.r. 1/2005 ; in mancanza di detti requisiti, non può essere certificata l’abitabilità o l’agibilità dell’ampliamento realizzato.

Art. 4

– Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione

1. Nel rispetto di quanto previsto nel presente articolo e nell’articolo 5, sono consentiti interventi edilizi di completa demolizione e ricostruzione con ampliamento fino al massimo del 35 per cento della superficie utile lorda già esistente alla data del 31 marzo 2009 e legittimata da titoli abilitativi.

2. Salvo quanto disposto dal comma 3, gli interventi edilizi di cui al comma 1 sono ammessi su edifici esistenti ed aventi esclusivamente destinazione d’uso abitativa alla data del 31 marzo 2009.

3. Gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti su edifici all’interno dei quali siano presenti porzioni aventi destinazioni d’uso diverse e compatibili con la destinazione d’uso abitativa nella misura comunque non superiore al 25 per cento della superficie utile lorda complessiva dell’edificio medesimo; in tali casi gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti a condizione che la superficie utile lorda di dette porzioni non sia computata ai fini dell’ampliamento e non sia aumentata.

4. Con gli interventi di cui al comma 1 non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici interessati. Il numero delle unità immobiliari originariamente esistenti può essere aumentato, purché le unità immobiliari aggiuntive abbiano una superficie utile lorda non inferiore a cinquanta metri quadrati.

5. Gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti su edifici abitativi per i quali gli strumenti della pianificazione territoriale, gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali dei comuni consentono gli interventi di sostituzione edilizia di cui all’articolo 78, comma 1, lettera h) della l.r. 1/2005 , o gli interventi di cui al medesimo comma 1, lettera f); detti interventi sono realizzati nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati ed in presenza delle seguenti due condizioni:

a) gli edifici abitativi siano situati all’interno dei centri abitati;

b) gli edifici siano collocati in aree esterne agli ambiti dichiarati a pericolosità idraulica molto elevata e a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata dai piani di bacino di cui alla l. 183/1989 o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti della pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni.

6. Qualora gli edifici abitativi siano situati all’interno di centri abitati e ricadano in ambiti dichiarati ad elevata pericolosità idraulica dai piani di bacino di cui alla l. 183/1989 o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti della pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni, il progetto allegato alla denuncia di inizio dell’attività di cui all’articolo 7 contiene le necessarie verifiche in ordine alla sicurezza delle persone e al non aumento della pericolosità idraulica nelle aree circostanti. Il progetto prevede, altresì, ove necessario, la contestuale realizzazione degli interventi di autosicurezza dal rischio di inondazione individuati dall’allegato A, paragrafo 3.2.2, lettera d) del regolamento emanato con decreto del Presidente della Giunta regionale 27 aprile 2007, n. 26/R (Regolamento di attuazione dell’articolo 62 della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 , “Norme per il governo del territorio” in materia di indagini geologiche).

7. Gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati con l’utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l’impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili, garantiscano comunque prestazioni energetiche nel rispetto dei seguenti parametri:

a) con riferimento alla climatizzazione invernale dell’edificio, l’indice di prestazione energetica, definito dal d.lgs. 192/2005 , è inferiore almeno del 50 per cento rispetto al corrispondente valore limite indicato nell’allegato C, tabella 1.3 del medesimo d.lgs. 192/2005 ;

b) con riferimento al raffrescamento estivo dell’involucro edilizio dell’edificio, la prestazione energetica, pari al rapporto tra fabbisogno annuo di energia termica per il raffrescamento dell’edificio, calcolato tenendo conto della temperatura di progetto estiva, secondo la norma UNI/TS 11300, e la superficie utile, è inferiore a trenta chilowattora per metro quadrato per anno.

8. L’utilizzo delle tecniche costruttive di cui al comma 7 ed il rispetto degli indici di prestazione energetica di cui al medesimo comma 7, sono certificati dal direttore dei lavori o altro professionista abilitato con la comunicazione di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 86, comma 1, della l.r. 1/2005 ; in mancanza di detti requisiti, non può essere certificata l’abitabilità o agibilità dell’edificio realizzato.

9. Gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati nel rispetto delle prescrizioni tecniche contenute negli articoli 8 e 9 del decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche) e del regolamento emanato con decreto del Presidente della Giunta regionale 9 febbraio 2007, n. 2/R (Regolamento di attuazione dell’articolo 37 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 “Norme per il governo del territorio” – Disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti).

Art. 5

– Condizioni generali di ammissibilità degli interventi

1. Gli interventi edilizi di cui agli articoli 3 e 4 perseguono il fine del miglioramento della qualità architettonica in relazione ai caratteri urbanistici, storici, paesaggistici e ambientali del contesto territoriale in cui sono inseriti.

2. Gli interventi edilizi di cui agli articoli 3 e 4 non possono essere realizzati su edifici abitativi che, al momento della presentazione della denuncia di inizio attività di cui all’articolo 7, risultino:

a) eseguiti in assenza o in difformità dal titolo abilitativo;

b) collocati all’interno delle zone territoriali omogenee “A” di cui all’articolo 2 del d.m. 1444/1968 o ad esse assimilabili, così come definite dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio comunali;

c) definiti di valore storico, culturale ed architettonico dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici generali;

d) vincolati quali immobili di interesse storico ai sensi della parte seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio);

e) collocati nelle aree di inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie);

f) collocati nei territori dei parchi e delle riserve nazionali o regionali;

g) collocati all’interno di aree per le quali gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali prevedano l’adozione e approvazione di piani attuativi ai sensi dell’articolo 65 della l.r. 1/2005 .

3. Le altezze utili degli interventi non possono essere superiori a tre metri, salvo il rispetto delle norme igienico–sanitarie. Per gli interventi di cui all’articolo 3, è consentito l’ampliamento con altezze superiori ai tre metri senza superare l’altezza dell’unità immobiliare interessata dall’ampliamento. Per gli interventi di cui all’articolo 4, è consentita la ricostruzione dei locali con altezze superiori a tre metri, ove già esistenti nell’edificio oggetto di demolizione.

4. Le superfici utili lorde per le quali sia stata rilasciata la sanatoria edilizia straordinaria di cui alla l. 47/1985 , alla legge 23 dicembre 1994, n. 724 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica) e alla legge regionale 20 ottobre 2004, n. 53 (Norme in materia di sanatoria edilizia straordinaria), ovvero per le quali siano state applicate le sanzioni pecuniarie di cui al titolo VIII, capo I, della l.r. 1/2005 :

a) sono computate ai fini della determinazione della superficie utile lorda già esistente di cui all’articolo 3, comma 1 ed all’articolo 4, comma 1;

b) devono essere sottratte dagli ampliamenti realizzabili ai sensi degli articoli 3 e 4.

5. Gli ampliamenti realizzabili in applicazione degli articoli 3 e 4 non si cumulano con gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio comunali sui medesimi edifici.

6. Alla data del 31 marzo 2009, le unità immobiliari interessate dagli interventi di cui all’articolo 3 o gli edifici interessati dagli interventi di cui all’articolo 4 devono risultare regolarmente accatastati presso le competenti agenzie del territorio ai sensi del regio decreto 8 ottobre 1931, n. 1572 (Testo unico delle leggi sul nuovo catasto) o ai sensi del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), convertito, con modificazioni, con legge 11 agosto 1939, n. 1249 . Qualora non regolarmente accatastati, per dette unità immobiliari o per detti edifici, devono risultare già presentate alla data del 31 marzo 2009, idonee dichiarazioni alle agenzie del territorio per l’accatastamento o per la variazione catastale.

7. L’accatastamento o la dichiarazione di cui al comma 6 riguardante le unità immobiliari o gli edifici con destinazione d’uso residenziale deve riferirsi alla categoria abitazione del catasto dei fabbricati, ai sensi della l. 1249/1939 .

8. L’accatastamento o la dichiarazione di cui al comma 6 riguardante gli edifici rurali ad uso abitativo necessari alle esigenze dell’imprenditore agricolo o alle esigenze dei suoi familiari coadiuvanti o dei suoi addetti a tempo indeterminato impegnati nell’attività agricola può riferirsi anche alla qualifica di fabbricato rurale del catasto dei terreni di cui al r.d. 1572/1931.

9. L’accatastamento o la dichiarazione per le porzioni di edificio di cui all’articolo 4, comma 3, aventi destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, deve riferirsi alla categoria del catasto dei fabbricati corrispondente all’utilizzazione esistente di dette porzioni.

Art. 6

– Immodificabilità della destinazione d’uso e del numero degli alloggi

1. Non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici abitativi sui quali siano stati realizzati gli interventi di cui agli articoli 3 e 4 oppure il numero degli alloggi legittimato dalla denuncia di inizio attività di cui all’articolo 7, se non siano decorsi almeno cinque anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 86, comma 1 della l.r. 1/2005 .

Art. 7

– Titoli abilitativi degli interventi edilizi straordinari

1. Gli interventi di cui agli articoli 3 e 4 sono realizzati mediante la denuncia di inizio attività di cui all’articolo 79 della l.r. 1/2005 , nel rispetto delle disposizioni generali di cui all’articolo 82 e secondo il procedimento di cui all’articolo 84 della medesima l.r. 1/2005 . Nella relazione asseverata di cui al medesimo articolo 84, comma 1, oltre a quanto ivi previsto, è espressamente attestata la conformità delle opere da realizzare alle disposizioni della presente legge.

2. La denuncia di inizio attività di cui al comma 1 può essere presentata non oltre il termine del 31 dicembre 2010.

Art. 8

– Sanzioni

1. Nel caso di violazione delle disposizioni di cui all’articolo 6, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 132 della l.r. 1/2005 .

2. Nel caso di violazione delle disposizioni di cui agli articoli 3, 4 e 5, si applicano le sanzioni amministrative di cui al titolo VIII, capo I della l.r. 1/2005 , previste per gli interventi soggetti a permesso di costruire.

Pagliacci

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Toscana Infelix

21 04 2009

no

No al piano San Donato

È no al piano di recupero per l’ex area Fiat. E dunque al multiplex. Dopo la diffida arrivata in Comune, da parte della proprietà Immobiliare Novoli, il documento è arrivato in aula per il voto: 16 i favorevoli, tutti dall’ala del Pd; 21 i contrari, Verdi, La Sinistra, e le opposizioni; e due astenuti, i consiglieri democratici Claudia Livi e Dario Nardella. Il vecchio piano, firmato nel 2001, era scaduto dallo scorso luglio. L’Immobiliare Novoli aveva presentato la richiesta di alcune modifiche, fra cui l’aumento delle volumetrie per il multiplex.

IL PIANO TORNA INDIETRO – Prima che partisse l’inchiesta giudiziaria, la giunta comunale ha approvato il nuovo piano. Ma nella maggioranza sono maturati dubbi. Insieme ad una grossa mobilitazione nella società da parte degli esercenti dei cinamatografi e comitati cittadini. Così la commissione urbanistica ha deciso di riportare il piano al 2001. Non abbastanza però per convincere i consiglieri sull’esigenza di approvarlo. Il piano non è passato dal voto in consiglio e ora rimangono bloccati tutti gli interventi non ancora avviati: l’area ovest del parco di San Donato, sette edifici pubblici e quattro residenziali. «È stato bloccato il piano di recupero – ha commentato Rosa Maria Di Giorgi, capogruppo Pd – ma non è stato bloccato il multiplex, perchè sono già stati consegnati alla magistratura tutti gli elementi necessari e quindi il Comune non ha alcun motivo e alcuna possibilità di tenere bloccato nulla; sarebbe illegittimo. È stato un voto ideologico».

LA PROTESTA FUORI DAL PALAZZO – No alla sanatoria del Multiplex di Novoli a Firenze, struttura in costruzione e attualmente sotto sequestro. Lo hanno chiesto, con un presidio davanti all’ingresso di Palazzo Vecchio, un gruppo di cittadini, presenti, tra gli altri, la consigliera comunale di Unaltracittà/unaltromondo Ornella De Zordo, il vignettista Sergio Staino, Tommaso Grassi e Mauro Romanelli dei Verdi, Maurizio Paoli dell’Anec. I partecipanti al presidio avevano uno striscione con scritto «Più idee, meno multiplex» e un cartello con la scritta «Risaniamo la città, non saniamo gli illeciti» «Il consiglio comunale – ha spiegato De Zordo – voleva votare una delibera, sull’area ex Fiat, che di fatto avrebbe sanato il Multiplex. Ma non dimentichiamo che su questa struttura sta indagando la magistratura e l’amministrazione dovrebbe astenersi dal votare atti».

Da Corrierefiorentino





Ampliamenti del 20%

2 04 2009

ampliamento12

Il bavarese Stefan Eberstadt ha voluto trasmettere un euforico entusiasmo costruttivo con la realizzazione della Rucksack House, la casa zaino. Una scultura walk-in itinerante appesa alla facciata di un edificio ed ancorata al tetto con dei tiranti d’acciaio. È un’aggiunta architettonica di nove metri quadrati che è stata “agganciata” a diversi edifici in Germania.





Ecomostri(ciattoli)

31 03 2009

porcilaia

Quando la porcilaia diventa una casa

Cinque persone sono indagate nell’ambito di un’inchiesta della procura di Firenze su un presunto abuso edilizio a Campi Bisenzio: una porcilaia trasformata in abitazione

Cinque persone sono indagate nell’ambito di un’inchiesta della procura di Firenze su un presunto abuso edilizio a Campi Bisenzio. Su ordinanza del gip, che ha accolto la richiesta del pm, i vigili urbani hanno eseguito il sequestro preventivo del cantiere al centro delle indagini, che riguardano la trasformazione di un vecchio immobile, che comprendeva una porcilaia, in abitazioni. Fra gli indagati ci sarebbero il titolare della ditta che esegue l’opera, il direttore dei lavori e i proprietari dell’immobile. I reati contestati sono abuso edilizio e falso in certificazioni. La procura contesterebbe agli indagati di aver aperto il cantiere utilizzando una Dia (dichiarazione di inizio attività), che non sarebbe valida per i lavori che erano in corso nel cantiere.

Da Corrierefiorentino.it





Il Piano Casa – Riflessioni

23 03 2009

21

I provvedimenti a favore del rilancio dell’economia reale, basati su incentivi all’edilizia, si incentrano fondamentalmente su due principi: un Piano Casa, sul modello del piano Fanfani del dopoguerra, che prevede la realizzazione di nuovi alloggi di edilizia economico-popolare congiunto ad un piano di dismissione del patrimonio pubblico ERP, ed una serie di altri provvedimenti, riguardanti il patrimonio edilizio esistente, che dovrebbero permettere ai proprietari l’ampliamento dei propri immobili secondo una percentuale, variabile dal 30 al 35% a seconda dei casi, del volume o della SLP già costruito. Oltre a questo sarebbe prevista una semplificazione delle procedure autorizzative (ma il termine, vedremo, non è propriamente esatto) sulla scia della ormai consolidata Denuncia di Inizio Attività introdotta con il recente D.P.R. 380/2001, meglio conosciuto come “Testo Unico sull’Edilizia”, e sconti fiscali attraverso un abbattimento degli oneri di urbanizzazione dal 20 al 60% rispetto ai valori attuali.

Noi ci soffermeremo sulla seconda parte del provvedimento, dal momento che riteniamo che un nuovo Piano Casa non sia oggi necessario ma che il problema della disponibilità degli alloggi per le classi sociali più disagiate si possa risolvere attraverso una riqualificazione dei quartieri popolari esistenti ed una politica di calmierazione degli affitti unita ad un effettivo piano di dismissione del patrimonio pubblico esistente, trasformando ovvero gli affitti pubblici in mutui con basso spread. A questo si devono sommare le conseguenze ambientali legate ad un eccessivo consumo di suolo che una nuova realizzazione edilizia comporterebbe inevitabilmente, specie nelle degradate banlieues urbane. Tanto più che una regione simbolo qual è il Veneto, stando a uno studio universitario, ha già oggi tante abitazioni e cantieri aperti da soddisfare la domanda di case, onda immigratoria compresa, fino al 2022. Se poi dovesse calare l’immigrazione, fino al 2034.

La portata dei provvedimenti legati agli ampliamenti una tantum del patrimonio edilizio privato esistente è invece notevole.

Diciamo subito che qualsiasi intervento normativo che vada ad incentivare, anche economicamente, delle piccole trasformazioni nel settore della casa è opportuno ed auspicabile. Trasformazioni poi che vadano ad incrementare la densità urbana, gli indici territoriali, la verticalizzazione delle città e degli spazi costruiti, che tendano a salvaguardare il territorio libero e non ancora costruito, sono addirittura indispensabili e non più prorogabili. Provvedimenti che esautorino le Amministrazioni locali e ne riducano l’ingerenza autorizzativa, concessoria e contrattuale sono, infine, un insperato rigurgito di civiltà.

Il processo amministrativo che ha trasferito i poteri concessori in edilizia dai Sindaci ai Dirigenti delle aree tecniche ha prodotto l’unico risultato di traslare sic et simpliciter i poteri di autoalimentazione ai danni del privato da un soggetto ad un altro, fallendo nel tentativo di estirpare i meccanismi corruttivi e clientelari che da sempre si infiltrano nei procedimenti di concessione dei permessi a costruire e delle autorizzazioni, trasponendoli senza soluzione di continuità dalla sfera politica a quella dirigenziale. Anche il timido tentativo di sveltire le procedure di autorizzazione con l’introduzione dell’asseveramento, dei tempi massimi (ma non giuridicamente perentori) per i rilasci dei permessi o con la trasformazione da istituto obbligatorio a facoltativo delle Commissioni Edilizie (alle quali mai i Comuni hanno saputo rinunciare), si è rivelato fallimentare su qualsiasi fronte. Basti pensare che in molti comuni toscani nel 90% del territorio (non necessariamente per zone a tutela paesaggistico-ambientale o per i centri storici) per gli interventi soggetti a DIA si è introdotto l’obbligo di ottenimento del c.d. atto di assenso quale nulla osta per il successivo deposito dello strumento abilitativo, che altro non è che un permesso a costruire sotto mentite spoglie.

Alla funzione clientelare, poi, delle commissioni edilizie o delle varie commissioni di valutazione, paesaggistiche, ambientali od altro, i comuni non hanno mai rinunciato e mai rinunceranno. Sono personalmente testimone di casi in cui è stata esercitata pressione nei confronti di privati che avevano presentato domanda di rilascio di permessi a costruire, avvicinati da amministratori, tecnici o generici soggetti vicini alle amministrazioni, ai quali veniva fatto capire o addirittura esplicitamente espresso che il tecnico di fiducia da loro scelto “non è la persona più indicata” in quanto “inviso alla commissione edilizia” e che sarebbe stato più opportuno, per il felice esito della loro istanza, se avessero optato per altro professionista “più vicino” allo spirito che muove la filosofia dell’amministrazione. Oppure quella volta che un amico d’infanzia mi chiama e mi fa: “Ho comprato casa. Un edificio bello, da ristrutturare. Ti chiamo per dirtelo di persona, prima che tu venga a saperlo per altre vie. Non posso far fare il progetto a te perché il venditore ha già un impegno con l’Arch. [omissis] (dirigente dell’area tecnica comunale, n.d.s.) e tu sai meglio di me come vanno queste cose…“. Sì, lo so bene come vanno queste cose. Ancora non esisteva la DIA, va detto. Ma non vorrei soffermarmi oggi su vicende strettamente autobiografiche.

Sugli amministratori locali che invece alimentano il proprio consenso con le tradizionali promesse di edificabilità o semplicemente sulla parola data al cittadino che nel caso di una sua (ri)elezione potrà ampliare la sua casetta, vogliamo invece dare solo un piccolo accenno vista la popolarità del fenomeno. Non sarà infatti un caso se proprio in corrispondenza dei periodi immediatamente precedenti alle elezioni amministrative si ha la più alta casistica di avvii dei procedimenti di formazione degli strumenti di pianificazione locali, rimandando ad un momento successivo all’insediamento delle giunte e dei consigli la puntuale definizione delle aree di ampliamento o di nuova edificazione.

Appare quindi chiaro perché nelle aree e nelle regioni a più massiccia presenza di fenomeni di clientela e di controllo politico del territorio, come strumento di conferma del consenso, si riscontri una maggiore resistenza nei confronti di provvedimenti di esautorazione del potere politico di controllo e di concessione. Ed appare quindi chiaro come, nel nome dei principi esclusivamente ideologici della cementificazione o della eccessiva deregolamentazione, la politica cerchi di opporsi ad un processo di responsabilizzazione del cittadino e del professionista, come avviene, giova ricordarlo, già da decenni nei Paesi con un più elevato senso civico come Giappone, USA o Francia. L’obiezione che si traduce nel termine cementificazione è una chiara mistificazione politica ed un falso oggettivo. L’aumento della densità edilizia è inversamente proporzionale, cioè, all’idea di cementificazione: non è un concetto così difficile da comprendere. Laddove in Italia l’indice medio delle nuove urbanizzazioni si assesta su indici fondiari tra il 3 ed il 4, con picchi al ribasso fino a 1 mc./mq. (prima, vera causa di dissesto del territorio), quando i tessuti urbani dei centri storici, quelli tutelati, arrivano fino a 30 – 40 mc./mq., dopo l’introduzione degli aumenti una tantum del 20% si potrà arrivare a 3,6 – 4,8 mc./mq.. Non si vede dove stia il problema, specie quando a questo si potrà affiancare una riduzione del consumo di nuovo suolo.

Il c.d. “Piano Casa”, ovvero “Misure urgenti per il rilancio dell’economia attraverso la ripresa delle attività imprenditoriali edili”, entra in gioco sbaragliando le carte in maniera spregiudicata. In pochi, difatti, hanno posto l’accento sui tempi di emanazione del Decreto Legge in relazione al periodo pre-elettorale del 2009, limitandosi ad evidenziare invece il carattere scaccia crisi dei provvedimenti legandoli, seppur in maniera credibile, alla ripresa del comparto edilizio nel suo insieme e trascurandone, in definitiva, l’aspetto antidotico rispetto ai fenomeni clientelari e di contrattazione del consenso.

Nella pratica, sempre che il DL in parola venga recepito nella Regione di appartenenza e sempre che il singolo comune non introduca paletti normativi a livello locale per cui se ne inficino gli aspetti di snellimento delle procedure sulla scia degli atti di assenso selvaggi imposti dalle amministrazioni toscane, un cittadino che volesse ampliare un suo alloggio per un 20% (un appartamento di 100 mq. diventerebbe di 120 mq.) e che oggi si troverebbe nella prospettiva di attendere un tempo medio dai 3 ai 4 mesi, nei casi più favorevoli, fino all’ottenimento del permesso a costruire, potrebbe (1) dare il via ai lavori dopo 20 giorni dal deposito della Denuncia di Inizio Attività, (2) scegliersi il suo tecnico di fiducia senza necessariamente dover scegliere tra il catalogo dei professionisti ben visti dall’amministrazione comunale e, quindi, avere un maggior potere contrattuale anche sulle relative parcelle, (3) non correre il rischio di dover intercedere presso il funzionario di turno per vedersi snellire i tempi di rilascio, tra subdoli pareri negativi di commissioni edilizie ed arenamenti sospetti delle carte progettuali.

Anche evitare di correre certi rischi può avere un suo perché.

Oggi leggo divertito come le regioni, alcune regioni… bè, UNA regione, stiano già all’opera con la loro schiera di legali, giuristi e legislatori per trovare scappatoie normative per disapplicare i provvedimenti al vaglio del governo nazionale. «In Toscana già dal 1999 era attiva la dichiarazione di inizio attività, non servono quindi le perizie giurate di cui si parla tanto oggi», Conti. «Ad una prima lettura il decreto appare una messa in mora delle competenze regionali. Il governo dovrebbe limitarsi a dettare i principi generali invece con questo decreto entra nel dettaglio, anche minuto. Peraltro si adombra la sospensione de facto delle leggi regionali in materia urbanistica, alla faccia del dibattito sul federalismo!», Martini. «Sembrano confermate le peggiori previsioni. Si profila un decreto che contiene evidenti profili di incostituzionalità e che rappresenta quindi una ferita intollerabile alle competenze e al ruolo delle regioni. Una ferita – conclude Conti – che sembra destinata ad anticipare altre ferite al territorio, innescando una situazione di gestione caotica e di deregolamentazione selvaggia», ancora Conti. «Andremo al conflitto istituzionale», Conti.

Evidentemente quello istituzionale, preannunciato dall’assessore Conti, non sarà l’unico scontro al quale dovrà fare fronte. La Toscana sarà probabilmente l’unica regione italiana, e forse europea, a scontrarsi con il motore della propria economia: le PMI. Ovvero, l’incolmabile distanza che si è storicamente creata tra la classe dirigente e le attività produttive e la gente sembra essere arrivata ai livelli massimi, al punto in cui l’azione amministrativa, invece di recepire ed agevolare le esigenze del lavoratore, le contrasta. Caso più unico che raro nel panorama politico-ecomomico europeo, credo. Il presidente di Confartigianato Toscana, Guerrini, legge così la situazione:  «In questo paese il fardello di burocrazia che ogni cittadino sopporta è asfissiante, tantopiù in un momento di crisi come questo. Tutte le iniziative che vanno a sfoltire controlli e controllori che spesso servono ad alimentarsi sono ben accetti». Il presidente di CNA Firenze, Nenci, invece avverte: «Non è vero che il provvedimento esautora i Comuni, ma semmai li responsabilizza affidando loro l´indirizzo e la pianificazione urbanistica, oltre che la vigilanza, sollevandoli da qualche adempimento autorizzativo. Il piano semplifica le procedure – ad esempio affidando alla certificazione dei periti la conformità degli interventi – e rappresenta un volano in grado di rimettere in moto la locomotiva dello sviluppo di una filiera economica della quale fanno parte tanti professionisti progettisti, costruttori, impiantisti, falegnami. Solo in provincia di Firenze, 4.000 tra ingegneri, architetti, periti, geometri, e 16.180 imprese edili. Che la Regione, invece di bocciare il piano casa del governo si attivi perché i 750 milioni per la messa in sicurezza degli edifici pubblici siano assegnati, anziché con un´unica gara nazionale che favorirebbe i grandi gruppi e il subappalto, con affidamenti locali fino a 500.000 euro. E lo stesso si faccia con gli immobili delle Ferrovie che, in base all´accordo per la Tav, vanno ristrutturati e destinati ad altri usi.». Poi prosegue: «A Firenze incentiverebbe una rapida approvazione del piano strutturale e la partenza immediata di cantieri per risanare tanti edifici. Pericolo di abusivismo edilizio? Non più grave dell´ossessione burocratica che sta uccidendo l´edilizia». Intanto la Pramac, azienda senese attiva nel settore delle energie alternative, rinuncia all’apertura di un nuovo stabilimento in Toscana a causa delle lentezze nel rilascio delle autorizzazioni e si trasferisce in Svizzera con un investimento di 85 milioni di euro ed una prospettiva occupazionale di 150 unità per la produzione di pannelli fotovoltaici di nuova generazione. La fabbrica ticinese sarà pronta entro il 2009, ad un anno esatto dal deposito delle domande.

E quella che Nenci chiama ossessione burocratica sappiamo perché stia così a cuore ai nostri amministratori.





Il Piano Casa – Regione Toscana

20 03 2009

La Toscana non applicherà il piano casa del governo. Niente aumento del 20% di case e capannoni o demolizione e ricostruzione ampliata fino al 35% di edifici dismessi da 20 anni. L’annuncio è del presidente della Regione, Claudio Martini: «Se saranno confermate le anticipazioni — spiega il presidente — siamo di fronte a una nuova deregulation del settore. Non conosciamo il testo del governo, non ne ha mai discusso con le Regioni, e lo leggeremo. Ma se fosse come annunciato allora molte cose, forse troppe, potranno essere fatte in deroga alle regole in vigore, finendo per produrre una crescita del degrado degli edifici e del paesaggio, senza benefici per chi ne ha davvero bisogno. Se così sarà — sottolinea Martini — noi in Toscana non lo adotteremo». La netta presa di posizione arriva alla vigilia dell’approvazione del «piano casa», in calendario nel consiglio dei ministri di venerdì, e mentre di dati confermano la gelata del mercato e dei prezzi immobiliari anche in Toscana (Tecnocasa ha rilevato un calo dei prezzi del 17% in un anno a Prato e del 3% a Firenze; per Cna Massa Carrara il fatturato dell’edilizia crollerà del 40%).

MARTINI – «Non adotteremo il piano — continua Martini — perché in questo modo non si risolve il problema della casa, né per le famiglie né per i giovani. Sarà invece aperta la strada per un nuovo condono camuffato e si alimenteranno i contenziosi tra vicini, nonché le occasioni di lavoro nero e sommerso. Non lo adotteremo perché, contrariamente a quanto si pensa, non servirà a dare una spinta al settore dell’edilizia». La Toscana nel 2004 bloccò l’attuazione del condono edilizio varato dall’allora primo ministro Silvio Berlusconi e si fa forte delle competenze che la Costituzione le riconosce e che lo stesso governo ha presente quando parla di decreto che conterrà «linee guida che poi andranno adottate dalle Regioni». «Non lo adotteremo perché in Toscana esistono già, dentro le regole della pianificazione, normative che consentono, laddove non esistano limitazioni di salvaguardia, ampliamenti circoscritti, recuperi, innalzamenti dell’ultimo piano, in modo da rispondere alle esigenze delle famiglie», sottolinea Claudio Martini. Martini va oltre il no, e rilancia: «Ciò che dovremmo fare è invece un piano, in accordo con i Comuni, per incentivare l’edilizia ecoefficiente, fondata sul risparmio energetico e sull’uso delle fonti rinnovabili. Un piano che, grazie ad incentivi e detrazioni, preveda, per le nuove abitazioni o le ristrutturazioni, l’utilizzo di materiali e tecniche in grado di aumentarne l’efficienza energetica e il risparmio nei consumi di energia tra il 40 e il 50%. Questo è ciò che sarebbe opportuno fare per stimolare un nuovo mercato — aggiunge il presidente — legato a un edilizia innovativa, capace di produrre lavoro e occupazione, sia nelle imprese che negli studi di progettazione, riducendo le bollette per le famiglie, l’inquinamento delle città e la dipendenza dal petrolio».

SOLUZIONE ALTERNATIVA – La soluzione della Regione sarà, quindi, niente incrementi generalizzati di cubature ed edifici, ma applicazione della legge regionale 1 del 2005, il testo unico per l’urbanistica ed il governo del territorio. In particolare dell’articolo 79 che permette l’uso della Dia anche per «le addizioni funzionali di nuovi elementi agli organismi edilizi esistenti, che non configurino nuovi organismi edilizi, ivi comprese le pertinenze », compresi servizi igienici, autorimesse, rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile o interventi per il superamento delle barriere architettoniche. L’Anci, l’unione dei Comuni italiani, con una lettera del suo presidente, Leonardo Domenici, ha chiesto un incontro urgente a Berlusconi prima dell’approvazione del decreto-legge, ma intanto i sindaci del circondario spiegano perché non sono interessati all’idea del governo. «Penso che il provvedimento sia sbagliato, un cuneo pericoloso tra i cittadini e le amministrazioni — dice il primo cittadino di Bagno a Ripoli, Luciano Bartolini — e in territori così delicati come i nostri non si possono varare incrementi indiscriminati di volumi. Le regole e le prerogative della regione vanno rispettate, servirebbe semmai snellire le procedure ». «Aspetto di leggere il dettaglio del testo — sostiene Fabio Incatasciato, sindaco di Fiesole — ma sono molto critico. E in ogni caso non cambierà molto: il territorio toscano è quasi tutto vincolato e tutelato».

Riflessioni





Rimini come Dubai

26 07 2008

Addio ai bagnini ruspanti, ai venditori di «cocco bello, cocco fresco», ai pattìni, alla piadina e a tutti i cliché che vengono in mente quando si pensa alla riviera romagnola. Il lungomare di Rimini potrebbe presto cambiare faccia e diventare un luogo chic in cui è d’obbligo presentarsi con un bikini «adatto per l’occasione». Almeno questa è l’idea che ci si può fare guardando i tre bellissimi progetti internazionali che partecipano al bando di gara indetto dal Comune (ed esposti fino al 31 luglio nel Palazzo dell’Arengo), per la riqualificazione mediante project financing di due chilometri di costa: due tratti di mare che vanno da Largo Boscovich, dove si trova il porto, a Piazzale Kennedy, e da quest’ultimo fino a Piazza Marvelli.

Per il primo tratto l’architetto belga Julien de Smedt per conto di Studio Altieri ha ideato una serie di onde artificiali realizzate «con un segno che segue il leggendario motivo del lungomare di Copacabana» ed è in grado di restituire a bagnanti e turisti la vista dell’orizzonte, interrando tutti i parcheggi e inserendo le attività commerciali all’interno delle decine di «collinette» tutte ricoperte di verde e percorribili anche sulla sommità. La passeggiata di fronte all’arenile sarà accompagnata da aree per il benessere, campi sportivi, terrazze con caffè e ristoranti, mentre in Piazza Fellini è prevista una grande arena per concerti e spettacoli, e un nuovo lussuosissimo hotel a forma di onda sorgerà di fronte al mare e farà da contraltare moderno allo storico Grand Hotel.

Le linee ondulate ritornano anche nell’alternativa del francese Jean Nouvel in collaborazione con Coopsette, con una serie di dune che richiamano la tipicità delle spiagge adriatiche, saranno immerse nel verde e non supereranno le costruzioni esistenti, come la maggior parte dei nuovi edifici: l’idea del progettista è infatti non è di aggiungere volumi che snaturino il paesaggio, ma di ricongiungere l’attività cittadina a quella delle spiagge, valorizzare la passeggiata notturna sul lungomare e rendere il turismo meno stagionale. Tutto nel rispetto della tradizione riminese, con il recupero della pineta e del Kursaal, immaginato come una struttura a forma di cuore rosso fuoco, omaggio alla gioia di vivere e all’arte di Federico Fellini.

Quello che però promette di trasformare Rimini nella Dubai della riviera adriatica è il progetto di Norman Foster per Gecos: oltre alla sparizione dei parcheggi, secondo quanto disposto dal bando, e all’ampliamento delle aree verdi a ridosso dell’arenile, è prevista la costruzione di un mega-albergo nella piazza Kennedy, progettato pensando alle linee sinuose delle donne tanto amate dal regista di Amarcord e che ospiterà il museo dedicato al cineasta riminese. Da qui partirà uno spettacolare molo, che vorrebbe richiamare i pontili di un tempo, ma è un’avveniristica passerella lunga 200 metri che fa pensare alle costruzioni artificiali degli Emirati Arabi e accoglierà nella parte conclusiva ristoranti e negozi. Un paesaggio esistente per ora solo in forma di disegni, dove pare difficile collocare bagnanti intenti a prendere il sole sul pedalò: e infatti a guardare bene gli schizzi, sul mare ci sono solo yacht e barche a vela.

E la Costa Tirrenica Toscana che dice al riguardo?

Via Corrieredellasera