Da Norman Foster a Bonelli, Erede, Pap­palardo. Gli studi pro­fessionali subiscono un duro contraccolpo dalla cri­si economica internazionale. Una flessione che ha intacca­to ricavi e occupazione. In Ita­lia le stime del Cup (Comitato unitario degli ordini e dei col­legi professionali) per il 2009 prevedono quasi 300 mila po­sti di lavoro persi da liberi pro­fessionisti a partita Iva che non possono contare su am­mortizzatori sociali o misure di tutela straordinarie. Specia­listi che dovranno riconvertir­si, sperimentare altri settori o addirittura cambiare lavoro. Ad accusare il colpo ci sono nomi illustri ma soprattutto una miriade di piccole realtà che nel 2008 hanno guadagna­to, in media 15 mila euro in meno, hanno dovuto ridurre il budget destinato alle consu­lenze e alle risorse umane, quindi tagliare contratti e po­sti di lavoro.

Tra le categorie più colpite gli architetti, legati a doppio fi­lo alla crisi dell’edilizia, al pun­to che firme di primo piano co­me l’olandese Erick Van Ege­raat chiude il suo studio mila­nese dopo lo stallo del proget­to Milanofiori. Turbolenze an­che per qualche grosso studio italiano, come il Cmr: «Il 2009 ha avuto un inizio abbastanza difficoltoso — conferma Mas­simo Roj, amministratore dele­gato dello studio — a gennaio abbiamo avuto un blocco di 5-6 lavori di grandi dimensio­ni, a febbraio abbiamo inizia­to la sospensione di alcune collaborazioni in funzione di questi blocchi improvvisi. A febbraio abbiamo dato la so­spensione a 25 collaboratori su 130. Ma a giugno due dei clienti stranieri che avevano bloccato i lavori hanno vendu­to le operazioni a italiani che ci hanno affidato l’attività so­spesa e abbiamo preso altre 15 persone» Oltre ai dipendenti degli stu­di professionali, che sono cir­ca un milione, e che restano le prime vittime della crisi, ci so­no i professionisti autonomi che lavorano in proprio o so­no titolari degli studi. Si tratta di circa 800 mila persone, dice Gaetano Stella, presidente del­la Confprofessioni, associazio­ne che rappresenta i liberi pro­fessionisti. Qui, spiega, la crisi ha colpito «a macchia di leo­pardo ». Quelli che stanno peg­gio sono architetti e ingegneri, con un calo del fatturato del 30%, a causa del mercato im­mobiliare fermo. Una situazio­ne analoga riguarda i notai: so­no crollate le compravendite, le stipule di mutui, le costitu­zioni di società. Calo del 15% del fatturato per le professioni economiche (commercialisti, ragionieri, consulenti del lavo­ro) che hanno visto ridursi il lavoro da parte delle aziende. Guadagni in diminuzione an­che per i dentisti perché «i pa­zienti, se non hanno urgenza, rimandano a tempi migliori gli interventi importanti».

Forte crisi anche per gli av­vocati: uno studio prestigioso Bonelli, Erede, Pappalardo ha abbassato il numero dei colla­boratori, ha chiuso la sede ita­liana di White & Case, studio internazionale americano con sede a Milano. Cambi anche nello studio Ashurst: Riccardo Agostinelli e Lorenzo Vernetti (entrambi fondatori della se­de italiana) si sono spostati in Latham & Watkins. «In difficol­tà sono soprattutto i giovani — dice Maurizio de Tilla, pre­sidente dell’Oua, l’organismo unitario dell’avvocatura — quelli che fanno gli avvocati d’ufficio e che non ricevono i compensi dallo Stato da due anni». Come se non bastasse, le sti­me prevedono, per tutta la ca­tegoria, che la crisi si inasprirà nei prossimi mesi e nel 2010 perché le parcelle arrivano sempre in ritardo rispetto alla prestazione. «Il disagio econo­mico è dato da molteplici ra­gioni — afferma Guido Alpa, consiglio nazionale forense —. La diminuzione dei redditi ha influito sulle scelte riguar­danti gli investimenti nelle strutture professionali e gli eventuali tagli. Occorrerebbe rivisitare il sistema fiscale, che oggi affligge senza alcuna logi­ca (che non sia quella puniti­va) le professioni intellettua­li ». Acque agitate anche tra i consulenti del lavoro: le azien­de entrano in crisi di liquidità, mettono in mobilità i lavorato­ri e cominciano a rallentare i pagamenti. «In certi casi ab­biamo sostituito le banche nel credito alle imprese — com­menta Marina Calderone, pre­sidente del Cup, Comitato uni­tario degli Ordini e dei collegi professionali —. Il punto è che, non essendo aziende, sia­mo esclusi da protezioni o age­volazioni. Ciò che chiediamo sono interventi di sostegno so­prattutto per le fasce deboli: i giovani professionisti e per le donne». La conferma delle difficoltà arriva da professionisti affer­mati e molto noti come quelli dello studio Attilio Miotto di Padova oppure dallo studio di consulenza del lavoro «Signo­rini » di Firenze, Alessandro Si­gnorini, partner: «Abbiamo bloccato le assunzioni — affer­ma Alessandro Signorini, part­ner — ma non abbiamo sospe­so le collaborazioni. Però se la situazione congiunturale do­vesse perdurare, saremo co­stretti a ridurre il personale».

Da Corriere.it

Legge regionale Toscana 8 maggio 2009, n. 24

Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente

Bollettino Ufficiale n. 17, parte prima, del 13 maggio 2009

Art. 1

- Finalità

1. La presente legge è finalizzata al rilancio dell’economia, risponde alle esigenze abitative delle famiglie ed interviene sulla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, in coerenza con i principi e le finalità della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), favorendo gli interventi edilizi diretti a migliorare la qualità architettonica, la sicurezza, la compatibilità ambientale, l’efficienza energetica degli edifici e la fruibilità degli spazi per le persone disabili. La presente legge ha carattere straordinario e consente la realizzazione degli interventi edilizi in essa previsti solo se sia presentata denuncia di inizio dell’attività entro il termine perentorio di cui all’articolo 7, comma 2.

Art. 2

- Definizioni e parametri

1. Ai fini della presente legge, sono stabilite le seguenti definizioni:

a) per edifici abitativi si intendono gli edifici con destinazione d’uso residenziale, nonché gli edifici rurali ad uso abitativo necessari alle esigenze dell’imprenditore agricolo, a quelle dei familiari coadiuvanti o degli addetti a tempo indeterminato impegnati nell’attività agricola;

b) per superficie utile lorda si intende la somma delle superfici delimitate dal perimetro esterno di ciascun piano il cui volume sia collocato prevalentemente o esclusivamente fuori terra. Nel computo di detta superficie sono comprese le scale, i vani ascensore, le logge e le porzioni di sottotetto delimitate da strutture orizzontali praticabili con altezza libera media superiore a due metri e quaranta centimetri, mentre sono esclusi i volumi tecnici, i balconi, i terrazzi, gli spazi scoperti interni al perimetro dell’edificio e i porticati condominiali o d’uso pubblico;

c) per centri abitati si intendono quelli all’interno del perimetro individuato:

1) dal regolamento urbanistico ai sensi dell’articolo 55, comma 2, lettera b) della l.r. 1/2005 , qualora i comuni abbiano approvato o anche solo adottato detto atto di governo del territorio;

2) dagli strumenti urbanistici generali o dai regolamenti edilizi, qualora i comuni non abbiano approvato o anche solo adottato il regolamento urbanistico di cui all’articolo 55 della l.r. 1/2005 ;

3) in applicazione della definizione dell’articolo 3 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo codice della strada), in mancanza di perimetri negli strumenti urbanistici o nei regolamenti edilizi di cui al numero 2);

d) per distanze minime e altezze massime dei fabbricati si intendono quelle definite dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici. In mancanza di definizioni contenute in detti atti, si fa riferimento a quelle definite dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765 ).

Art. 3

- Interventi straordinari di ampliamento

1. Nel rispetto di quanto previsto nel presente articolo e nell’articolo 5, sono consentiti interventi edilizi di ampliamento di ciascuna unità immobiliare fino al massimo del 20 per cento della superficie utile lorda già esistente alla data del 31 marzo 2009 e legittimata da titoli abilitativi, comunque fino ad un massimo complessivo per l’intero edificio di settanta metri quadrati di superficie utile lorda; detti interventi possono essere realizzati solo su edifici abitativi aventi alla data del 31 marzo 2009 le seguenti caratteristiche:

a) tipologia monofamiliare o bifamiliare;

b) tipologia diversa da quella di cui alla lettera a) con superficie utile lorda non superiore a trecentocinquanta metri quadrati.

2. Con gli interventi di cui al comma 1, non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici interessati.

3. Gli interventi di cui al comma 1 possono essere realizzati su edifici abitativi per i quali gli strumenti della pianificazione territoriale, gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali dei comuni consentono la ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali o incrementi volumetrici ulteriori rispetto a quelli ammessi per volumi tecnici o gli interventi di cui all’articolo 78, comma 1, lettere f), g) o h) della l.r. 1/2005  (Ristrutturazione Urbanistica, Addizioni Volumetriche, Sostituzione Edilizia, Nds.); detti interventi sono realizzati nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati ed in presenza di tutte le seguenti condizioni:

a) gli edifici siano situati all’interno di centri abitati oppure, ove collocati fuori dai centri abitati, siano comunque dotati di approvvigionamento idropotabile e di idonei sistemi di smaltimento delle acque reflue, secondo quanto previsto dalla vigente normativa;

b) gli edifici siano collocati in aree esterne agli ambiti dichiarati a pericolosità idraulica molto elevata e a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata dai piani di bacino di cui alla legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo) o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti della pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni.

4. Fermo restando il rispetto della normativa vigente in materia di efficienza energetica, gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati con l’utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l’impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili, garantiscano comunque, con riferimento alla climatizzazione invernale dell’ampliamento, un indice di prestazione energetica, definito dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia), inferiore almeno del 20 per cento rispetto al corrispondente valore limite indicato nell’allegato C, tabella 1.3 del medesimo d.lgs. 192/2005 ; in ogni caso, l’unità abitativa esistente interessata dall’ampliamento è dotata di finestre con vetrature con intercapedini di aria o di gas.

5. L’utilizzo delle tecniche costruttive di cui al comma 4 ed il rispetto degli indici di prestazione energetica di cui al medesimo comma 4, sono certificati dal direttore dei lavori o altro professionista abilitato con la comunicazione di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 86, comma 1, della l.r. 1/2005 ; in mancanza di detti requisiti, non può essere certificata l’abitabilità o l’agibilità dell’ampliamento realizzato.

Art. 4

- Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione

1. Nel rispetto di quanto previsto nel presente articolo e nell’articolo 5, sono consentiti interventi edilizi di completa demolizione e ricostruzione con ampliamento fino al massimo del 35 per cento della superficie utile lorda già esistente alla data del 31 marzo 2009 e legittimata da titoli abilitativi.

2. Salvo quanto disposto dal comma 3, gli interventi edilizi di cui al comma 1 sono ammessi su edifici esistenti ed aventi esclusivamente destinazione d’uso abitativa alla data del 31 marzo 2009.

3. Gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti su edifici all’interno dei quali siano presenti porzioni aventi destinazioni d’uso diverse e compatibili con la destinazione d’uso abitativa nella misura comunque non superiore al 25 per cento della superficie utile lorda complessiva dell’edificio medesimo; in tali casi gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti a condizione che la superficie utile lorda di dette porzioni non sia computata ai fini dell’ampliamento e non sia aumentata.

4. Con gli interventi di cui al comma 1 non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici interessati. Il numero delle unità immobiliari originariamente esistenti può essere aumentato, purché le unità immobiliari aggiuntive abbiano una superficie utile lorda non inferiore a cinquanta metri quadrati.

5. Gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti su edifici abitativi per i quali gli strumenti della pianificazione territoriale, gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali dei comuni consentono gli interventi di sostituzione edilizia di cui all’articolo 78, comma 1, lettera h) della l.r. 1/2005 , o gli interventi di cui al medesimo comma 1, lettera f); detti interventi sono realizzati nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati ed in presenza delle seguenti due condizioni:

a) gli edifici abitativi siano situati all’interno dei centri abitati;

b) gli edifici siano collocati in aree esterne agli ambiti dichiarati a pericolosità idraulica molto elevata e a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata dai piani di bacino di cui alla l. 183/1989 o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti della pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni.

6. Qualora gli edifici abitativi siano situati all’interno di centri abitati e ricadano in ambiti dichiarati ad elevata pericolosità idraulica dai piani di bacino di cui alla l. 183/1989 o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti della pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni, il progetto allegato alla denuncia di inizio dell’attività di cui all’articolo 7 contiene le necessarie verifiche in ordine alla sicurezza delle persone e al non aumento della pericolosità idraulica nelle aree circostanti. Il progetto prevede, altresì, ove necessario, la contestuale realizzazione degli interventi di autosicurezza dal rischio di inondazione individuati dall’allegato A, paragrafo 3.2.2, lettera d) del regolamento emanato con decreto del Presidente della Giunta regionale 27 aprile 2007, n. 26/R (Regolamento di attuazione dell’articolo 62 della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1 , “Norme per il governo del territorio” in materia di indagini geologiche).

7. Gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati con l’utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l’impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili, garantiscano comunque prestazioni energetiche nel rispetto dei seguenti parametri:

a) con riferimento alla climatizzazione invernale dell’edificio, l’indice di prestazione energetica, definito dal d.lgs. 192/2005 , è inferiore almeno del 50 per cento rispetto al corrispondente valore limite indicato nell’allegato C, tabella 1.3 del medesimo d.lgs. 192/2005 ;

b) con riferimento al raffrescamento estivo dell’involucro edilizio dell’edificio, la prestazione energetica, pari al rapporto tra fabbisogno annuo di energia termica per il raffrescamento dell’edificio, calcolato tenendo conto della temperatura di progetto estiva, secondo la norma UNI/TS 11300, e la superficie utile, è inferiore a trenta chilowattora per metro quadrato per anno.

8. L’utilizzo delle tecniche costruttive di cui al comma 7 ed il rispetto degli indici di prestazione energetica di cui al medesimo comma 7, sono certificati dal direttore dei lavori o altro professionista abilitato con la comunicazione di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 86, comma 1, della l.r. 1/2005 ; in mancanza di detti requisiti, non può essere certificata l’abitabilità o agibilità dell’edificio realizzato.

9. Gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati nel rispetto delle prescrizioni tecniche contenute negli articoli 8 e 9 del decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche) e del regolamento emanato con decreto del Presidente della Giunta regionale 9 febbraio 2007, n. 2/R (Regolamento di attuazione dell’articolo 37 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 “Norme per il governo del territorio” – Disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti).

Art. 5

- Condizioni generali di ammissibilità degli interventi

1. Gli interventi edilizi di cui agli articoli 3 e 4 perseguono il fine del miglioramento della qualità architettonica in relazione ai caratteri urbanistici, storici, paesaggistici e ambientali del contesto territoriale in cui sono inseriti.

2. Gli interventi edilizi di cui agli articoli 3 e 4 non possono essere realizzati su edifici abitativi che, al momento della presentazione della denuncia di inizio attività di cui all’articolo 7, risultino:

a) eseguiti in assenza o in difformità dal titolo abilitativo;

b) collocati all’interno delle zone territoriali omogenee “A” di cui all’articolo 2 del d.m. 1444/1968 o ad esse assimilabili, così come definite dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio comunali;

c) definiti di valore storico, culturale ed architettonico dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici generali;

d) vincolati quali immobili di interesse storico ai sensi della parte seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio);

e) collocati nelle aree di inedificabilità assoluta come definite dall’articolo 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie);

f) collocati nei territori dei parchi e delle riserve nazionali o regionali;

g) collocati all’interno di aree per le quali gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali prevedano l’adozione e approvazione di piani attuativi ai sensi dell’articolo 65 della l.r. 1/2005 .

3. Le altezze utili degli interventi non possono essere superiori a tre metri, salvo il rispetto delle norme igienico–sanitarie. Per gli interventi di cui all’articolo 3, è consentito l’ampliamento con altezze superiori ai tre metri senza superare l’altezza dell’unità immobiliare interessata dall’ampliamento. Per gli interventi di cui all’articolo 4, è consentita la ricostruzione dei locali con altezze superiori a tre metri, ove già esistenti nell’edificio oggetto di demolizione.

4. Le superfici utili lorde per le quali sia stata rilasciata la sanatoria edilizia straordinaria di cui alla l. 47/1985 , alla legge 23 dicembre 1994, n. 724 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica) e alla legge regionale 20 ottobre 2004, n. 53 (Norme in materia di sanatoria edilizia straordinaria), ovvero per le quali siano state applicate le sanzioni pecuniarie di cui al titolo VIII, capo I, della l.r. 1/2005 :

a) sono computate ai fini della determinazione della superficie utile lorda già esistente di cui all’articolo 3, comma 1 ed all’articolo 4, comma 1;

b) devono essere sottratte dagli ampliamenti realizzabili ai sensi degli articoli 3 e 4.

5. Gli ampliamenti realizzabili in applicazione degli articoli 3 e 4 non si cumulano con gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio comunali sui medesimi edifici.

6. Alla data del 31 marzo 2009, le unità immobiliari interessate dagli interventi di cui all’articolo 3 o gli edifici interessati dagli interventi di cui all’articolo 4 devono risultare regolarmente accatastati presso le competenti agenzie del territorio ai sensi del regio decreto 8 ottobre 1931, n. 1572 (Testo unico delle leggi sul nuovo catasto) o ai sensi del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), convertito, con modificazioni, con legge 11 agosto 1939, n. 1249 . Qualora non regolarmente accatastati, per dette unità immobiliari o per detti edifici, devono risultare già presentate alla data del 31 marzo 2009, idonee dichiarazioni alle agenzie del territorio per l’accatastamento o per la variazione catastale.

7. L’accatastamento o la dichiarazione di cui al comma 6 riguardante le unità immobiliari o gli edifici con destinazione d’uso residenziale deve riferirsi alla categoria abitazione del catasto dei fabbricati, ai sensi della l. 1249/1939 .

8. L’accatastamento o la dichiarazione di cui al comma 6 riguardante gli edifici rurali ad uso abitativo necessari alle esigenze dell’imprenditore agricolo o alle esigenze dei suoi familiari coadiuvanti o dei suoi addetti a tempo indeterminato impegnati nell’attività agricola può riferirsi anche alla qualifica di fabbricato rurale del catasto dei terreni di cui al r.d. 1572/1931.

9. L’accatastamento o la dichiarazione per le porzioni di edificio di cui all’articolo 4, comma 3, aventi destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, deve riferirsi alla categoria del catasto dei fabbricati corrispondente all’utilizzazione esistente di dette porzioni.

Art. 6

- Immodificabilità della destinazione d’uso e del numero degli alloggi

1. Non può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici abitativi sui quali siano stati realizzati gli interventi di cui agli articoli 3 e 4 oppure il numero degli alloggi legittimato dalla denuncia di inizio attività di cui all’articolo 7, se non siano decorsi almeno cinque anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 86, comma 1 della l.r. 1/2005 .

Art. 7

- Titoli abilitativi degli interventi edilizi straordinari

1. Gli interventi di cui agli articoli 3 e 4 sono realizzati mediante la denuncia di inizio attività di cui all’articolo 79 della l.r. 1/2005 , nel rispetto delle disposizioni generali di cui all’articolo 82 e secondo il procedimento di cui all’articolo 84 della medesima l.r. 1/2005 . Nella relazione asseverata di cui al medesimo articolo 84, comma 1, oltre a quanto ivi previsto, è espressamente attestata la conformità delle opere da realizzare alle disposizioni della presente legge.

2. La denuncia di inizio attività di cui al comma 1 può essere presentata non oltre il termine del 31 dicembre 2010.

Art. 8

- Sanzioni

1. Nel caso di violazione delle disposizioni di cui all’articolo 6, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 132 della l.r. 1/2005 .

2. Nel caso di violazione delle disposizioni di cui agli articoli 3, 4 e 5, si applicano le sanzioni amministrative di cui al titolo VIII, capo I della l.r. 1/2005 , previste per gli interventi soggetti a permesso di costruire.

Questo è un articolo del 1994, già apparso su “The Freeman” scritto all’indomani dell’ennesima bocciatura (referendaria) dell’ipotesi di introdurre anche a Houston (Texas) una forma di pianificazione pubblica del territorio. Professore di Letteratura americana e di Retorica alla St. John School di Houston, il professor Saltzman all’epoca era anche presidente dell’ufficio dei relatori della Houston Property Rights Association.

“Lo zoning viene rifiutato per la terza volta”, titolava l’edizione mattutina dello Houston Post del 3 novembre 1993. Come già avevano fatto nel 1948 e nel 1962, gli abitanti di Houston hanno votato ancora una volta per non modificare la più grande città d’America senza regole di zonizzazione.

“Dobbiamo fermare l’erosione della qualità della vita che si spande come un cancro in molti dei nostri quartieri. Questa gente sta implorando aiuto, lo zoning è la risposta” aveva detto il presidente dell’Associazione dei proprietari di casa di Houston ad agosto. Però la stragrande maggioranza dei cittadini di Houston non stavano chiedendo la zonizzazione. Gli ispanici e i neri a basso reddito hanno votato decisamente, rispettivamente il 58% e il 71%, contro tale misura che pure era stata promossa quale modo per “salvare” i loro quartieri. In un referendum a bassa affluenza, solo il 10% degli elettori registrati ha dato il proprio consenso alla zonizzazione, smentendo la pretesa dei sostenitori della stessa in merito all’esistenza di un diffuso scontento tra gli abitanti di Houston riguardo al loro “poco regolato” mercato immobiliare.

Infatti, con 17 diverse ordinanze sull’uso dei terreni che coprono argomenti così specifici come i campeggi per roulotte o l’urbanistica commerciale, la proprietà a Houston non è esattamente “poco regolata”. Ciò che si trae da questo dibattito svoltosi a Houston, ad ogni modo, è la sottolineatura dei vantaggi di una grande città che più di ogni altra in America fa affidamento al mercato per definire l’uso dei terreni.

Rischi esagerati

Con la zonizzazione una città può regolare la posizione e la struttura di ogni utilizzo dei terreni, che si tratti di realizzare case, distributori di benzina o bar. I suoi sostenitori ritengono che le case non protette dalla zonizzazione rischiano una perdita di valore della proprietà se nei loro pressi vengono costruiti un’impresa o condomini di appartamenti.

Non necessariamente. Fate un giro in centro a Houston e lo troverete pieno di nuove costosissime case costruite di fronte o a fianco di edifici commerciali o condomini preesistenti. Le persone che costruiscono e comprano queste case non sono stupide. C’è evidentemente un notevole mercato per case che si trovino in posizioni cittadine ben servite.

Questo crea dubbi sulla necessità della zonizzazione per proteggere o aumentare i valori della proprietà. All’interno di Houston ci sono due piccole città indipendenti, Bellaire e West University, che adottano la zonizzazione. Tra il 1970 e il 1980 i prezzi delle case a Bellaire e West University sono saliti più lentamente che in molte parti di Houston, incluse quelle senza una restrizione privata del quartiere contro attività commerciali e condomini. Infatti, tra il 1990 e il 1993, il prezzo medio delle case nelle due città in realtà scese, mentre cresceva velocemente in molti quartieri di Houston, con restrizioni o senza. I rischi economici delle case non protette dalla zonizzazione sono, nella migliore delle ipotesi, pesantemente sovrastimati.

Un’altra esagerazione è che senza lo zoning i quartieri composti da case unifamiliari saranno probabilmente infestati da attività commerciali e condomini. A Houston Heights, un quartiere centenario composto da 300 isolati, solo circa il 5% degli isolati residenziali ha restrizioni private. Inoltre, una legge che fu varata ancora ai tempi del proibizionismo impedisce la vendita di liquori negli Heights. Questi sono gli unici controlli sulla proprietà negli Heights nel corso degli ultimi cent’anni, a parte le delibere comunali.

Nonostante ciò, le case unifamiliari occupano l’86% dei lotti nelle strade secondarie. Le attività commerciali coprono il 7% del terreno; le aree industriali, meno del 2%; i condomini, meno del 2%; le chiese e le scuole, il 4%. Simili risultati nella distribuzione degli usi del territorio sono stati documentati in altri vicinati del centro privi di regolamentazioni. Perché questo accade?

A Houston gli usi del territorio tendono a differenziarsi tra loro in quanto gli investitori rispondono agli incentivi del mercato. Con il sistema di Houston, l’industria pesante si colloca volontariamente sui larghi tratti vicini alle ferrovie o alle autostrade, i condomini e i centri commerciali cercano vie molto trafficate, le stazioni di servizio si contendono gli incroci più frequentati.

Col mercato al lavoro non c’è bisogno di alcuna divisione in distretti imposta dal governo. Le attività commerciali che aprono all’interno di tranquilli vicinati residenziali difficilmente competeranno con stabilimenti che godano della visibilità e del traffico di una strada molto percorsa. Le attività commerciali che prosperano in mezzo alle case spesso soddisfano una forte domanda locale.

I meccanici della “Shade-tree” compaiono in quartieri a basso reddito per riparare le vecchie macchine che i proprietari non possono permettersi di rimpiazzare. I supermercati della “More and pop” riforniscono chi non ha macchine. Nel West End di Houston, un’area con una numerosa popolazione di artisti, troviamo eleganti e costose case di città inframmezzate da industrie e studi cinematografici. In giro per Houston, tali innesti di commerciale e residenziale a mutuo beneficio di entrambi riflettono la sensibilità del mercato ai bisogni del consumatore: una sensibilità non certo menomata dai gusti dei politici e dei burocrati.

Quanti temono la zonizzazione ignorano la capacità di autoregolamentazione del mercato. In presenza di una domanda stabile di case unifamiliari, i normali prezzi delle proprietà impediranno probabilmente la maggior parte degli usi “nocivi” – come discariche e officine – che necessitano di terreni a buon mercato. Senza rendersene conto, i proprietari di case hanno escluso questi usi attraverso le loro stesse libere scelte. Come dice l’esperto di zoning Bernard Siegan, “la restrizione più efficace è la competizione”.

Proteggersi da sé

Dal momento che il mercato crea un’ampia prevedibilità in merito all’uso dei terreni, chiunque può proteggersi da sé, in sintonia con i propri criteri, dagli usi che non gli piacciono. Egli può ricercare le proprie risposte in merito alla qualità della vita senza che il governo locale gli imponga la propria versione.

Coloro che apprezzano la vicinanza a una zona servita dal commercio al dettaglio possono vivere in vie molto frequentate o nei pressi di queste, e prendersi il rischio di affrontare maggior rumore e traffico di quanti ricercano la pace e la tranquillità di una strada secondaria residenziale. La necessità di tenere i bar lontani dai residenti è utilizzata di frequente per giustificare lo zoning, ma un abitante di Houston dice che gli piace vivere vicino a un bar perché “i clienti dei locali e il traffico pedonale sono deterrenti per il crimine”. A Houston, a ciascuno il suo.

Anche senza zoning, gli acquirenti di case che vogliano controllare lo sviluppo dei terreni nel loro vicinato hanno un’opzione chiamata “restrizione contrattuale” (deed restriction). Di norma, queste limitazioni legali sono introdotte dal costruttore iniziale per proteggere, nell’arco di 25 o 30 anni, tutte le proprietà comprate all’interno di una lottizzazione. Le restrizioni sono spesso rinnovabili dopo quel periodo e la maggior parte delle case di Houston costruite a partire dalla seconda guerra mondiale hanno tali restrizioni. Fatte rispettare dalle associazioni civiche con l’aiuto della città, queste limitazioni contrattuali possono impedirono ad attività commerciali o condomini di entrare entro una data area. Possono anche richiedere che i residenti mantengano curati i loro prati e dipingano le loro case solo con alcuni colori. Per quanto possano essere dettagliate, le restrizioni definite al rogito contengono regole volontariamente accettate dagli acquirenti delle case, diversamente dalle leggi imposte ai proprietari da una commissione di zonizzazione.

Prevedibilmente, coloro che promuovono la zonizzazione criticano le restrizioni contrattuali dicendo che sono protezioni orientate solo contro usi misti. Le restrizioni finiscono ai limiti della zona costruita, lasciando i residenti che si trovano ai limiti del vicinato relativamente non protetti da un condominio o un’attività commerciale. I sostenitori della zonizzazione vogliono essere garantiti con protezioni che né le restrizioni contrattuali né la naturale separazione della terra possono provvedere.

Ma sono veramente possibili queste garanzie, anche sotto la zonizzazione? A Forth Worth e Dallas, due città pianificate con la il sistema dello zoning, uno può notare un edificio a otto piani sovrastante le case vicine, un complesso di condomini ad alta densità e un centro commerciale che si trova dall’altro lato di una stradina dove si sono costruzioni residenziali, e un rigattiere e un gommista accanto alle case. Anche in Connecticut, severamente diviso in zone, uno può trovare una fabbrica subito dietro una casa, un nuovo supermercato che viene costruito di fianco ad abitazioni e un bar dall’altra parte della strada delle case – commistioni normalmente denunciate come incompatibili da quanti a Houston sostengono la zonizzazione.

Nei modelli di sfruttamento del territorio e nella prevedibilità di quei modelli, Houston e le grandi città che dispongono di piani regolari e zonizzazione sono assai più simili di quanto sono disposti ad ammettere coloro che sono favorevoli alla divisione. La differenza è che gli abitanti di Houston interiorizzano (con un discreto successo) i rischi che lo zoning cerca di controllare in altro modo amministrando i diritti di proprietà dei cittadini.

Il vantaggio di Houston

Questo è il vantaggio di Houston: la tutela dei diritti di proprietà. È vero: Houston ha ordinanze molto severe, ma essendo assente lo zoning i cittadini mantengono sulla loro proprietà molto di quel controllo che altrove è consegnato al governo locale. La zonizzazione fa crescere esponenzialmente l’opportunità dei funzionari pubblici di manipolare la proprietà privata per il massimo beneficio politico e di “imporre costi agli altri piuttosto che a se stessi”, come scrive l’economista Thomas Sowell. Sotto la zonizzazione, i beni locali e i servizi riflettono quei costi della regolamentazione che gli abitanti di Houston evitano.

Uno di quei beni è l’alloggio. Priva di zoning, Houston si classifica decisamente in testa alle maggiori città americane per quel che riguarda la capacità di trovare un alloggio a un prezzo abbordabile. “È più facile qui che in ogni altra grande città della nazione”, dice l’economista dell’università di Houston, Barton Smith. Secondo Smith, una ragione è la mancanza di zonizzazione. Nel 1991 un’indagine federale citò la zonizzazione come la maggiore causa della mancanza di case con prezzo abbordabile in America. Ma come fa la zonizzazione a rialzare il costo delle case?

Il piano di zonizzazione proposto a Houston ha mostrato come. Esso conteneva controlli alla densità di popolazione, una scelta che avrebbero portato ad affitti più alti per molti nuovi appartamenti e a un prezzo più alto per molte nuove case in città. In un caso, in effetti, un membro della commissione per la pianificazione congelò di fatto il rinnovo di un condominio di appartamenti per popolazione a basso reddito inserendolo in una zona destinata solo a case unifamiliari. In questo modo, la struttura divenne “non conforme all’uso previsto”, scoraggiando i finanziatori dal rischiare del denaro sul progetto. Alla lunga, la zonizzazione aumenta il costo delle case restringendo la loro disponibilità. Ironicamente, lo zoning rende tali cattive politiche una scelta prevedibile per le autorità comunali, perché i politici sono sensibili ai desideri dei proprietari di case politicamente influenti, i quali sono desiderosi che sia limitato lo sviluppo vicino ai loro quartieri. Nella Houston non divisa in zone, i costruttori possono aggiustare il numero di unità abitative per lotto al fine di soddisfare la domanda dei consumatori, ma non possono manovrare l’agenda di quanti controllano la zonizzazione.

Coloro che propongono la zonizzazione dicono che vogliono solo più potere di trattativa con quanti costruiscono sui terreni vicini alle case. Idealmente, essi sostengono, si potrebbe ottenere un compromesso sull’uso o sull’estetica in grado di creare una situazione vantaggiosa per tutti.

Beh: non esattamente per tutti. La concessione di costruire meno unità abitative all’interno di un complesso può alzare gli affitti in quel luogo, rendendo il prezzo così elevato da spingere alcuni individui fuori dal complesso. E la probabilità dei ritardi nella costruzione, conseguenza delle procedure e dei litigi derivanti dalla zonizzazione, produrrà costi tali da costringere allo stesso modo alcuni costruttori fuori dal mercato. Ad esempio, secondo un giornalista la zonizzazione e le conseguenti regolazioni dell’uso del terreno hanno incrementato i costi dell’edilizia ad Austin, in Texas: “I problemi – sia che comprendano l’opposizione del quartiere, nuove ordinanze, politiche non chiare o moratorie – significano ritardi, e i ritardi costano soldi”. Gli interessi dei consumatori e dei produttori più vulnerabili sono protetti da diritti di proprietà privata ben sicuri, e non già dallo zoning.

Questi diritti danno a Houston anche alcune opportunità d’impiego che la zonizzazione avrebbe rimosso. Un caso riguardò la Forged Vessel Connections, un’industria di componenti meccaniche. Durante gli ultimi 17 anni l’impresa ha avuto la propria localizzazione nel quartiere prevalentemente nero di Acres Homes e ha dato lavoro ai residenti e anche a persone provenienti da quartieri vicini. Ma con zonizzazione l’area della fabbrica fu inserita in un distretto residenziale, il che significava che l’edificio non poteva espandersi, causando così la fine dei progetti per aggiungere 36 nuovi posti di lavoro entro il 1996.

In assenza di zonizzazione, a Houston le aziende casalinghe sono comuni e operano in modo relativamente libero, dove non vi siano proibizioni dettate dal contratto d’acquisto. Ma il piano di zonizzazione ha un approccio differente: nessun dipendente a parte i residenti; nessuna insegna; nessun parcheggio per i clienti; nessun indizio esterno di attività commerciale. Per gli abitanti di Houston, un assaggio della legislazione che infetta le aziende organizzate all’interno della propria abitazione nel novanta per cento delle città americane. E la Houston Homeowner’s Association, uno dei soggetti più interessati alla zonizzazione, ha assicurato ai suoi membri che non c’era nessuna ragione per cui “gli standard delle aziende casalinghe debbano essere limitati con queste proibizioni”, suggerendo che ulteriori regole avrebbero potuto essere aggiunte più tardi.

La zonizzazione avrebbe creato una difficoltà ingiustificata per molti imprenditori. Ad esempio, una madre single ha avviato un servizio di assistenza telefonica nella sua stessa abitazione, assumendo altre donne del quartiere quali coadiuvanti. La zonizzazione l’avrebbe costretta a licenziare le impiegate o a prendere in affitto qualche locale come ufficio. Avrebbe potuto chiedere un’eccezione e pregare che le sue aspirazioni soddisfacessero i vicini e gli impiegati comunali. Questo scenario lede il principio che l’usare la proprietà privata per lavorare e assumere è un diritto, e non semplicemente un favore garantito dal governo locale.

I maggiori beneficiari del fatto che Houston non abbia abbracciato la zonizzazione non sono i ricchi e avidi imprenditori edili, come hanno sostenuto i fautori dello zoning. All’interno delle aree divise in zone i grossi impresari edili godono della competizione ridotta che è conseguente a questa politica e possono permettersi gli avvocati e gli altri consulenti necessari per ottenere eccezioni rispetto alle regole della pianificazione urbanistica. Quelli che hanno più da guadagnare dal libero esercizio dei diritti della proprietà privata, allora, sono i disoccupati e i poveri, quanti insomma hanno meno possibilità di sostenere i costi della regolamentazione.

Alcuni episodi esemplificativi di tutto ciò si ebbero negli anni Ottanta, quando Houston perse 250 mila posti di lavoro in occasione della “crisi petrolifera”. Uno dei reporter di Houston ha ricordato: “Poiché era pieno di quartieri dove non c’erano barriere significative alle aziende casalinghe, il licenziamento divenne un’opportunità, invece che una devastazione. Più di una volta ho visto i disoccupati diventare imprenditori”. Di frequente a Houston gli imprenditori dei quartieri ispanici nascono anche loro dalle imprese costruite nelle mura domestiche.

Case ad un prezzo abbordabile e vicine ai servizi di vendita al dettaglio, aziende casalinghe non penalizzate da regolamentazioni eccessive: tutte queste sono benedizioni, non cancri, di una città nella quale i singoli definiscono l’uso delle loro proprietà.

Al limite, la presenza della zonizzazione – non la sua mancanza – può essere negativa per un vecchio quartiere. Jack Harris, un economista del settore immobiliare, ha spiegato che “la zonizzazione causa problemi alla trasformazione dei quartieri. Anche se il mercato può indicare la necessità di un cambio nell’uso del territorio, la zonizzazione prova a ostacolare tale evoluzione”. Harris sottolinea che il mercato è più intelligente di burocrati e politici. Inesperti delle realtà dei mercati, essi possono provare a “migliorare” o “preservare” un quartiere espellendo con la zonizzazione la maggior parte delle attività commerciali e dei condomini, come se talune comunità sulla via del declino potessero essere rivitalizzante solo dal legiferare in favore di una domanda inesistente di case unifamiliari.

Il libero mercato nell’uso dei terreni non garantisce la rivitalizzazione di un quartiere. Ma lasciare decidere ai singoli su cosa fare delle loro proprietà può favorire il riutilizzo del territorio, specialmente quando un’attività commerciale o una costruzione multifamiliare può essere l’unica opportunità che rimane a un quartiere.

Infine, le restrizioni della zonizzazione ispirano solo i modi per aggirarle. Uno speculatore comprerà proprietà in zone rigidamente regolate e il cui prezzo sarà tenuto artificiosamente basso, e poi trarrà un enorme profitto negoziando con gli amministratori al fine di ottenere una classificazione meno restrittiva. Un tale schema favorisce quanti dispongono di agganci politici. Almeno, in assenza di zonizzazione i benefici maggiori vanno ai proprietari originari dei terreni, che possono vendere la loro terra al prezzo di mercato. In ogni modo, le forze del mercato prevalgono. La zonizzazione semplicemente rallenta tale evoluzione e la rende più costosa.

Per giunta, la zonizzazione rende l’intolleranza meno costosa. Alcuni sostenitori dello zoning hanno richiesto la divisione delle ville residenziali dagli appartamenti per lavoratori a basso reddito. “Questi complessi cadenti contengono centinaia di persone con un’educazione e con abilità economiche molto limitate, con sistemi di valore completamente estranei alla maggioranza dei proprietari di case ”, si è lamentato il vicepresidente del “Committee to Zone the City” nell’agosto del 1990. In altre parole, non è solo l’errato tipo d’uso dei terreni che è “incompatibile” con le case unifamiliari, ma anche un errato modo d’essere delle persone. Tali tentativi di escludere i poveri, invece, non possono prevalere quando i diritti di proprietà dei padroni dei terreni sono tutelati.

I costi morali

Lo zoning rende più costoso realizzare attività commerciali e trovare alloggi, ma il maggior costo della zonizzazione è di tipo morale. Essenzialmente, la zonizzazione garantisce a un gruppo di impiegati pubblici e privati cittadini privilegiati il libero esercizio del potere statale, il quale impone i propri schemi sull’uso della proprietà di qualcun altro. Questo processo inficia il diritto basilare dell’individuo all’autodeterminazione. Votando contro lo zoning, gli abitanti di Houston hanno rafforzato le loro pretese su quel diritto.

]]> http://projectworkshop.wordpress.com/2009/05/11/houston-dice-no-alla-zonizzazione/feed/ 0 PWS Admin Houston http://projectworkshop.wordpress.com/2009/05/06/regione-toscana-approvata-la-legge-straordinaria-sulledilizia/ http://projectworkshop.wordpress.com/2009/05/06/regione-toscana-approvata-la-legge-straordinaria-sulledilizia/#comments Wed, 06 May 2009 05:31:25 +0000 PWS Admin http://projectworkshop.wordpress.com/?p=311 ]]>

La legge straordinaria sull’edilizia è stata approvata dal consiglio regionale.

Tempi record per il provvedimento frutto dell’accordo del 31 marzo scorso in sede di Conferenza Unificata Stato-Regioni-Enti locali. Le Regioni avevano 90 giorni di tempo, la Toscana è arrivata per prima precedendo anche il governo che si era impegnato a presentare il decreto legge sulla semplificazione amministrativa. La (proposta di , n.d.s.) legge regionale 339 “Misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente” entrerà in vigore alla fine del mese. Chi ha già nel cassetto i progetti edilizi che intende realizzare può rivolgersi al proprio comune al quale presentare una Dia (Dichiarazione di inizio attività); la legge rimarrà in vigore fino al 31 dicembre 2010. Sono ammessi interventi straordinari di ampliamento di case che al 31 marzo 2009 hanno le seguenti caratteristiche: tipologia mono o bifamiliare oppure tipologia con superficie utile lorda non superiore a 350 metri quadrati. L’ampliamento è consentito fino al 20 per cento della superficie utile lorda di ciascuna unità immobiliare per un massimo complessivo dell’edificio di 70 metri quadrati di superficie utile lorda. Sono ammessi inoltre interventi straordinari di demolizione e ricostruzione di edifici abitativi con aumento fino al 35 per cento della superficie utile lorda. Gli immobili dovranno risultare regolarmente accatastati. Sono esclusi quelli che si trovano nei centri storici, quelli definiti di valore storico, collocati in aree inedificabili, in parchi e riserve o in aree soggette a piani attuativi. Le parti in passato condonate vengono sottratte dalla percentuale proposta per l’ampliamento. Le misure contenute nella (proposta di , n.d.s.) legge 339, ha detto l’assessore all’urbanistica, coniugano due esigenze: il rilancio dell’edilizia e quindi di una parte importante dell’economia e nello stesso tempo promuovono la riqualificazione del patrimonio urbanistico. Due esigenze che possono essere soddisfatte rispettando le regole dell’urbanistica toscana.

La nuova legge straordinaria per l’edilizia risponde alle esigenze di numerose famiglie toscane e offre occasioni di investimento. Nuove possibilità di sviluppo per un settore un crisi e per le piccole medie imprese edili molte delle quali sono nate negli anni novanta. Aumento delle superfici costruite e delle volumetrie ma nei limiti già previsti dalla pianificazione. La normativa pone vincoli e condizioni, ha sottolineato l’assessore, gli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione, sono ammissibili solo se si muovono nell’ambito dei piani regolatori, degli strumenti urbanistici dei comuni e solo se privilegiano criteri di sostenibilità ambientale, di efficienza energetica, rispettano la normativa antisismica e prevedono l’eliminazione delle barriere architettoniche.

La (proposta di , n.d.s.) legge 339 non è una misura isolata. E’ un tassello importante di un pacchetto di provvedimenti che delineano una qualificata strategia della Regione Toscana sui temi dell’urbanistica e del paesaggio, della casa e dell’edilizia sociale. La legge approvata oggi, ha ricordato l’assessore, è il primo dei tre provvedimenti, la Giunta si è mossa con rapidità; entro la fine di maggio il consiglio regionale dovrebbe approvare anche il provvedimento che adegua il Pit (Piano di indirizzo territoriale) al piano paesistico e il piano per l’edilizia residenziale pubblica. Se l’elaborazione e l’approvazione della legge è stata rapida e ha riscontrato la soddisfazione generale è merito anche delle intese e degli accordi tra la Regione e gli enti locali che sono poi i protagonisti della gestione di questi provvedimenti. In proposito l’assessore all’urbanistica ha sottolineato il valore e la tempestività del patto Regione Toscana, Anci, Uncem, Upi sottoscritto il 22 aprile nonché le precedenti intese sul Pit. Accordi e intese che, a giudizio dell’assessore, garantiscono la difesa dei caratteri della pianificazione urbanistica in Toscana.

Da RegioneToscana

No al piano San Donato

È no al piano di recupero per l’ex area Fiat. E dunque al multiplex. Dopo la diffida arrivata in Comune, da parte della proprietà Immobiliare Novoli, il documento è arrivato in aula per il voto: 16 i favorevoli, tutti dall’ala del Pd; 21 i contrari, Verdi, La Sinistra, e le opposizioni; e due astenuti, i consiglieri democratici Claudia Livi e Dario Nardella. Il vecchio piano, firmato nel 2001, era scaduto dallo scorso luglio. L’Immobiliare Novoli aveva presentato la richiesta di alcune modifiche, fra cui l’aumento delle volumetrie per il multiplex.

IL PIANO TORNA INDIETRO – Prima che partisse l’inchiesta giudiziaria, la giunta comunale ha approvato il nuovo piano. Ma nella maggioranza sono maturati dubbi. Insieme ad una grossa mobilitazione nella società da parte degli esercenti dei cinamatografi e comitati cittadini. Così la commissione urbanistica ha deciso di riportare il piano al 2001. Non abbastanza però per convincere i consiglieri sull’esigenza di approvarlo. Il piano non è passato dal voto in consiglio e ora rimangono bloccati tutti gli interventi non ancora avviati: l’area ovest del parco di San Donato, sette edifici pubblici e quattro residenziali. «È stato bloccato il piano di recupero – ha commentato Rosa Maria Di Giorgi, capogruppo Pd – ma non è stato bloccato il multiplex, perchè sono già stati consegnati alla magistratura tutti gli elementi necessari e quindi il Comune non ha alcun motivo e alcuna possibilità di tenere bloccato nulla; sarebbe illegittimo. È stato un voto ideologico».

LA PROTESTA FUORI DAL PALAZZO – No alla sanatoria del Multiplex di Novoli a Firenze, struttura in costruzione e attualmente sotto sequestro. Lo hanno chiesto, con un presidio davanti all’ingresso di Palazzo Vecchio, un gruppo di cittadini, presenti, tra gli altri, la consigliera comunale di Unaltracittà/unaltromondo Ornella De Zordo, il vignettista Sergio Staino, Tommaso Grassi e Mauro Romanelli dei Verdi, Maurizio Paoli dell’Anec. I partecipanti al presidio avevano uno striscione con scritto «Più idee, meno multiplex» e un cartello con la scritta «Risaniamo la città, non saniamo gli illeciti» «Il consiglio comunale – ha spiegato De Zordo – voleva votare una delibera, sull’area ex Fiat, che di fatto avrebbe sanato il Multiplex. Ma non dimentichiamo che su questa struttura sta indagando la magistratura e l’amministrazione dovrebbe astenersi dal votare atti».

Da Corrierefiorentino

]]> http://projectworkshop.wordpress.com/2009/04/21/toscana-infelix/feed/ 0 PWS Admin no http://projectworkshop.wordpress.com/2009/04/20/lavoratori/ http://projectworkshop.wordpress.com/2009/04/20/lavoratori/#comments Mon, 20 Apr 2009 16:18:14 +0000 PWS Admin http://projectworkshop.wordpress.com/?p=303 ]]>

Maggioranza divisa, salta il piano strutturale

Il piano strutturale di Firenze, atto tra i più importanti del mandato, avrebbe dovuto essere approvato definitivamente oggi: è saltato

Il piano strutturale di Firenze, atto tra i più importanti del mandato, concepito fin dal 2000, adottato due volte (nel 2004 e nel 2007) dal consiglio comunale e che tra oggi e mercoledì, in una seduta maratona dell’assemblea prima dello scioglimento, avrebbe dovuto essere approvato definitivamente, è saltato. «Ho preso atto – ha spiegato il sindaco Leonardo Domenici incontrando i giornalisti – che non ci sono le condizioni politiche per approvarlo e che l’avvicinarsi delle elezioni condiziona il dibattito. Per noi il prodotto è ottimo e lo consegniamo finito alla prossima amministrazione».

SPACCATURA NELLA MAGGIORANZA – La discussione del piano era già stata sospesa nei mesi scorsi a causa dell’inchiesta sull’urbanizzazione dell’area di Castello e oggi si è ufficializzata la spaccatura della maggioranza: se l’atto fosse arrivato in aula i Verdi avrebbero votato contro, Ps e La Sinistra non avrebbero partecipato al voto, al contrario di quanto detto fino alla scorsa settimana, e il Pd aveva quindi i numeri a rischio. «Il piano strutturale – ha detto Domenici – è talmente importante che non può andare in consiglio senza retE e senza la certezza di poterlo approvare». Durante la mattina Domenici ha incontrato esponenti del Pd e della maggioranza, il candidato sindaco Matteo Renzi (con il quale, ha detto, «c’è una perfetta coincidenza di vedute»), per capire se esistevano le condizioni per andare ad un voto sicuro, ma i colloqui hanno dato esito negativo e la votazione è saltata.

E FUORI DAL PALAZZO, PIANO STRUTTURALE IN COMMEDIA – Il piano strutturale, quasi come fosse un poema, declamato e anche mimato, davanti all’ingresso di Palazzo Vecchio, da tre docenti e urbanisti Ilaria Agostini, Roberto Budini Gattai, Daniele Vannetiello. Il presidio, sotto forma di lezione, si è svolto dopo che il voto per l’approvazione dell’atto è stato definitivamente rimandato. I docenti, con megafono e leggio con i loro interventi dal titolo «Le perle nere del piano strutturale» hanno messo in luce quelle che secondo loro sono le contraddizioni contenute nel documento. Alle loro spalle, appesi sui muri di Palazzo Vecchio, due striscioni con le scritte «Basta speculazione e cemento. No al piano strutturale. Riprendiamoci la città». E «No all’urbanistica della vergogna». I tre docenti assieme al prpfessor Giorgio Pizziolo nei giorni scorsi hanno deciso di presentarsi per sostenere la candidatura di Ornella De Zordo a sindaco di Firenze per la lista ’Per Unaltracitta». «Anni di battaglie e mobilitazioni – ha commentato De Zordo in merito allo stop del piano strutturale – messe in atto da Cittadinanza Attiva e forze sociali, sono riuscite finalmente a fermare questo pessimo piano strutturale. Averlo fermato significa aver salvato la città dalla cementificazione selvaggia di 4,5 milioni di metri cubi di edificazioni, senza contare 1,4 milioni previsti per l’area di Castello». Poco distante, sempre davanti a Palazzo Vecchio, alcuni lavoratori della Seves (multinazionale del vetro che ha messo in cassaintegrazione 110 dipendenti su 170 nel suo stabilimento di Firenze) hanno distribuito alcuni volantini per informare sulla loro situazione.

Da Corrierefiorentino

Superadobe Domes

Shigeru Ban

Michael Hoenes

E’ già successo per i terremoti di Kobe in Giappone, nel 1995, e dello Sichuan in Cina nel 2003. Ecco, insieme a ricerche più sperimentali, alcuni esempi di case d’urgenza contemporanee utilizzate con successo per fronteggiare situazioni di emergenza.

Diciamo la verità: l’inizio del terzo millennio si è manifestato con una serie di eventi che hanno portato in primo piano la parola emergenza: terremoti, alluvioni, migrazioni, tsunami, attacchi terroristici, guerre, crisi economiche. Il pericolo di perdere la propria casa sembra essere una paura diffusa e sempre più frequentemente l’architettura sperimenta forme abitative provvisorie che hanno a che vedere col concetto contemporaneo di rifugio. Spesso interpretando in chiave contemporanea l’icona della casa tradizionale. Qualcosa di simile era successo negli anni ‘50 con la paura della bomba atomica e il proliferare di rifugi in cemento armato da installare sotto le case.

Oggi le paure sono di più e più indefinite e i bunker domestici non sembrano più sufficienti a rispondere all’ansia degli abitanti delle metropoli contemporanee. Non stupisce dunque che, a proposito di casa, insieme al tema della sostenibilità oggi si parli di rifugio. Con un diretto riferimento alle necessità primarie dell’abitare coniugate con concetti quali mobilità, leggerezza, smontabilità, ecologia, riciclo, reversibilità.

Da Corriere.it

Il bavarese Stefan Eberstadt ha voluto trasmettere un euforico entusiasmo costruttivo con la realizzazione della Rucksack House, la casa zaino. Una scultura walk-in itinerante appesa alla facciata di un edificio ed ancorata al tetto con dei tiranti d’acciaio. È un’aggiunta architettonica di nove metri quadrati che è stata “agganciata” a diversi edifici in Germania.

Si riporta integralmente il documento sottoscritto da Stato e Regioni quale accordo per il definitivo varo del DL “Piano Casa”.

VISTO l’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003 n. 131, che prevede una possibilità per il Governo di promuovere la stipula di intese in Conferenza Unificata dirette, tra l’altro, a favorire l’ armonizzazione delle rispettive legislazioni o il conseguimento di obiettivi comuni;

RILEVATA l’esigenza, da: parte del Governo, delle Regioni e degli Enti locali di individuare misure che contrastino la crisi economica in materie di legislazione concorrente con le Regioni, quale quella relativa al governo del territorio;

VISTO l’accordo delle Regioni e degli Enti Locali in ordine alle esigenze dì fronteggiare la crisi mediante un riavvio dell’ attività edilizia favorendo altresì lavori di modifica del patrimonio edilizio esistente nonché prevedendo forme di semplificazione dei relativi adempimenti secondo modalità utili ad esplicare effetti in tempi brevi nell’ ambito della garanzia del governo del territorio;

RILEVATA l’esigenza di predisporre misure legislative coordinate tra Stato e Regioni nell’ambito delle rispettive competenze;

Governo, Regioni ed Enti Locali convengono la seguente intesa:

Per favorire iniziative volte al rilancio dell’economia, rispondere anche ai bisogni abitative delle famiglie e per introdurre incisive misure di semplificazione procedurali dell’ attività edilizia, lo Stato, le Regioni e le Autonomie Locali definiscono il seguente accordo.

Le Regioni si impegnano ad approvare entro e non oltre 90 giorni proprie leggi ispirate preferibilmente ai seguenti obiettivi:

a) regolamentare interventi – che possono realizzarsi attraverso piani/programmi definiti tra Regioni e Comuni al fine di migliorare anche la qualità architettonica e/o energetica degli edifici entro il limite del 200/0 della volumetria esistente di edifici residenziali uni-bi familiari o comunque di volumetria non superiore ai 1000 metri cubi, per un incremento complessivo massimo di 200 metri cubi, fatte salve diverse determinazioni regionali che possono promuovere ulteriori forme di incentivazione volumetrica;

b) disciplinare interventi straordinari di demolizione e ricostruzione con ampliamento per edifici a destinazione residenziale entro il limite del 35% della volumetria esistente, con fmalità di miglioramento della qualità architettonica, dell’ efficienza energetica ed utilizzo di fonti energetiche rinnovabili e secondo criteri di sostenibilità ambientale, ferma restando l’autonomia legislativa regionale in riferimento ad altre tipologie di intervento;

c) introdurre forme semplificate e celeri per l’attuazione degli interventi edilizi di cui alla lettera a) e b) in coerenza con i principi della legislazione urbanistica ed edilizia e della pianificazione comunale.

Tali interventi edilizi non possono riferirsi ad edifici abusivi o nei centri storici o in aree di inedificabilità assoluta.

Le leggi regionali possono individuare gli ambiti nei quali gli interventi di cui alle lettera a) e b) sono esclusi o limitati, con particolare riferimento ai beni culturali e alle aree di pregio ambientale e paesaggistico, nonché gli ambiti nei quali i medesimi interventi sono favoriti con opportune incentivazioni e premialità finalizzate alla riqualificazione di aree urbane degradate.

La disciplina introdotta dalle suddette leggi regionali avrà validità temporalmente definita, comunque non superiore a 18 mesi dalla loro entrata in vigore, salvo diverse determinazioni delle singole Regioni.

In caso di mancata approvazione delle leggi regionali nel termine stabilito, il Governo e il Presidente della Giunta regionale interessata, congiuntamente, determinano le modalità procedurali idonee ad attuare compiutamente l’accordo, anche ai sensi dell’art. 8, comma 1, della legge n. 131/2003.

Entro dieci giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo, il Governo emanerà un decreto-legge i cui contenuti saranno concordati con le Regioni e il sistema delle autonomie con l’obiettivo precipuo di semplificare alcune procedure di competenza esclusiva dello Stato, al fine di rendere più rapida ed efficace l’azione amministrativa di disciplina dell’ attività edilizia.

Il Governo e le Regioni ribadiscono la necessità assoluta del pieno rispetto della vigente disciplina in materia di rapporto di lavoro, anche per gli aspetti previdenziali e assistenziali e di sicurezza nei cantieri e la necessità di mettere a punto una procedura che garantisca trasparenza come, per esempio, quella utilizzata per lo sgravio Irpef del 36%.

Il Governo si impegna, inoltre, confermando integralmente gli impegni assunti con l’Accordo sottoscritto con le Regioni in merito al sostegno dell’edilizia residenziale pubblica, ad avviare congiuntamente con le Regioni e le autonomie locali uno studio di fattibilità per un nuovo piano casa che individui, in aggiunta alle risorse dell’ Accordo sopra indicato, e compatibilmente con le condizioni di finanza pubblica, risorse pubbliche e private per soddisfare il fabbisogno abitativo delle famiglie o particolari categorie, che si trovano nella condizione di più alto disagio sociale e che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato della locazione.

Viene fatta salva ogni prerogativa costituzionale delle Regioni a statuto speciale e delle province autonome.

Quando la porcilaia diventa una casa

Cinque persone sono indagate nell’ambito di un’inchiesta della procura di Firenze su un presunto abuso edilizio a Campi Bisenzio: una porcilaia trasformata in abitazione

Cinque persone sono indagate nell’ambito di un’inchiesta della procura di Firenze su un presunto abuso edilizio a Campi Bisenzio. Su ordinanza del gip, che ha accolto la richiesta del pm, i vigili urbani hanno eseguito il sequestro preventivo del cantiere al centro delle indagini, che riguardano la trasformazione di un vecchio immobile, che comprendeva una porcilaia, in abitazioni. Fra gli indagati ci sarebbero il titolare della ditta che esegue l’opera, il direttore dei lavori e i proprietari dell’immobile. I reati contestati sono abuso edilizio e falso in certificazioni. La procura contesterebbe agli indagati di aver aperto il cantiere utilizzando una Dia (dichiarazione di inizio attività), che non sarebbe valida per i lavori che erano in corso nel cantiere.

Da Corrierefiorentino.it

Come nella Grande depressione degli anni Trenta, sebbene in misura minore, ritornano in America le tendopoli: da New York a Los Angeles e da Seattle a St. Petersburgh in Florida, migliaia di disoccupati senza tetto vivono nelle bidonville o Hooverville come furono chiamate dal nome di Hoover, il presidente del crollo di Wall Street del ‘29. A Sacramento, la capitale della California, una delle città più colpite dall’attuale crisi, il governatore ed ex attore Arnold Schwarzenegger ha aperto una tendopoli per 125 persone nel parco della Fiera.

Il New York times ne ha pubblicato la foto in prima pagina, il presidente Obama vi ha reagito dolorosamente: «E’ inaccettabile che in una nazione ricca come la nostra bambini e famiglie si trovino in queste condizioni». Il New York times ha visitato Fresno in California, e vi ha scoperto tre tendopoli, ciascuna con oltre 100 abitanti. La prima, sotto una sopraelevata, si chiama New Jack city dal titolo di un film del ‘91 sui senzatetto, la seconda, in un campo della periferia, Little Tijuana perché popolata soprattutto da messicani (Tijuana nel Messico è al confine frontiera con la California), la terza, in un parcheggio, Village of Hope, Villaggio Speranza. Le prime due tendopoli sono in condizioni disastrate, l’ultima è la più dignitosa, consiste di minuscoli monolocali di legno donati dalla Poverello house, un’associazione di beneficenza. In tutte e tre, ci sono persone che vivono in un’automobile, il loro ultimo possesso.

Riferisce il New York Times che il comune ha incaricato un assessore, Gregory Barfield, di ovviare alla piaga: «E’ un’emergenza che si aggrava di giorno in giorno» ha dichiarato Barfield al giornale. «Questa gente non trova lavoro». Secondo Richard Stoops della Coalizione dei senzatetto, le tendopoli sono destinate ad aumentare. «E’ un fenomeno inquietante» ha ammonito. «La situazione sanitaria è seria ci sono malati privi di cure la povertà e la violenza sono in aumento. Molti comuni, anche socialmente impegnati, non hanno più mezzi per aiutare i baraccati». Stoops ha citato il caso di Seattle, una città modello: la sua tendopoli è chiamata Nickesville dal nome del sindaco, Nickels, un liberal riformista. La regina della tv Oprah Winfrey ha tentato di mobilitare la pubblica opinione con un film di denuncia della bidonsville di Sacramento, detta «La terra di nessuno”», ma non ha ottenuto risultati immediati. Sui senzatetto in America non esistono statistiche attendibili il loro numero varierebbe da 1 milione e mezzo a 3 milioni.

Da Corriere.it

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Venti appartamenti di 85 metri quadrati con giardino e box auto. Saranno inaugurati martedì 31 marzo a Follonica, in provincia di Grosseto, e avranno un record: saranno i primi in Italia a funzionare con l’energia della terra e chi li abiterà non pagherà neppure una lira di bolletta e avrà il riscaldamento gratuito durante tutta la stagione fredda e l’aria condizionata, anch’essa a costo zero, in estate. Le case «a bolletta zero» utilizzano infatti la così detta «geotermia a bassa entalpia», ovvero l’energia che viene sprigionata naturalmente dalla terra e può essere canalizzata nel riscaldamento della casa utilizzando particolari sonde. Il progetto è stato realizzato dallo studio Ecogeo di Siena e dalla Cooperativa edile l’Avvenire di Follonica. Gli appartamenti sono costati 255 mila euro l’uno.

Il calore naturale della terra viene catturato grazie a una tecnica particolare. «Si trivella il terreno per un centinaio di metri – spiega Giacomo Biserni, geologo dello studio Ecogeo – e poi si utilizzano sonde dal diametro massimo di 15 centimetri collegate alla centrale termica. Infine il calore viene spinto nelle serpentine collocate sotto il pavimento. Queste ultime riscaldano l’ambiente senza spendere una lira di bolletta energetica». La cosa più interessante dell’impianto è la doppia funzione. In estate, infatti, si trasforma in un ottimo refrigeratore per raffreddare la temperatura di ogni stanza. Insieme all’uso della geotermia a bassa entropia, i tecnici hanno utilizzato anche impianti fotovoltaici. Per rendere però fattibile una totale autarchia energetica i costruttori hanno impiegato materiali particolari. Come speciali mattoni ad alta efficienza energetica, isolanti naturali per il tetto e le pareti. Costi elevati, dunque? Macché, l’appartamento è stato venduto a un prezzo assolutamente in linea a quello del tradizionale mercato. La costruzione di appartamenti «a bolletta zero» non è solo una scommessa ecologica, ma puree un modo per rilanciare il mercato edilizio contratto anch’esso dalla crisi internazionale.

I provvedimenti a favore del rilancio dell’economia reale, basati su incentivi all’edilizia, si incentrano fondamentalmente su due principi: un Piano Casa, sul modello del piano Fanfani del dopoguerra, che prevede la realizzazione di nuovi alloggi di edilizia economico-popolare congiunto ad un piano di dismissione del patrimonio pubblico ERP, ed una serie di altri provvedimenti, riguardanti il patrimonio edilizio esistente, che dovrebbero permettere ai proprietari l’ampliamento dei propri immobili secondo una percentuale, variabile dal 30 al 35% a seconda dei casi, del volume o della SLP già costruito. Oltre a questo sarebbe prevista una semplificazione delle procedure autorizzative (ma il termine, vedremo, non è propriamente esatto) sulla scia della ormai consolidata Denuncia di Inizio Attività introdotta con il recente D.P.R. 380/2001, meglio conosciuto come “Testo Unico sull’Edilizia”, e sconti fiscali attraverso un abbattimento degli oneri di urbanizzazione dal 20 al 60% rispetto ai valori attuali.

Noi ci soffermeremo sulla seconda parte del provvedimento, dal momento che riteniamo che un nuovo Piano Casa non sia oggi necessario ma che il problema della disponibilità degli alloggi per le classi sociali più disagiate si possa risolvere attraverso una riqualificazione dei quartieri popolari esistenti ed una politica di calmierazione degli affitti unita ad un effettivo piano di dismissione del patrimonio pubblico esistente, trasformando ovvero gli affitti pubblici in mutui con basso spread. A questo si devono sommare le conseguenze ambientali legate ad un eccessivo consumo di suolo che una nuova realizzazione edilizia comporterebbe inevitabilmente, specie nelle degradate banlieues urbane. Tanto più che una regione simbolo qual è il Veneto, stando a uno studio universitario, ha già oggi tante abitazioni e cantieri aperti da soddisfare la domanda di case, onda immigratoria compresa, fino al 2022. Se poi dovesse calare l’immigrazione, fino al 2034.

La portata dei provvedimenti legati agli ampliamenti una tantum del patrimonio edilizio privato esistente è invece notevole.

Diciamo subito che qualsiasi intervento normativo che vada ad incentivare, anche economicamente, delle piccole trasformazioni nel settore della casa è opportuno ed auspicabile. Trasformazioni poi che vadano ad incrementare la densità urbana, gli indici territoriali, la verticalizzazione delle città e degli spazi costruiti, che tendano a salvaguardare il territorio libero e non ancora costruito, sono addirittura indispensabili e non più prorogabili. Provvedimenti che esautorino le Amministrazioni locali e ne riducano l’ingerenza autorizzativa, concessoria e contrattuale sono, infine, un insperato rigurgito di civiltà.

Il processo amministrativo che ha trasferito i poteri concessori in edilizia dai Sindaci ai Dirigenti delle aree tecniche ha prodotto l’unico risultato di traslare sic et simpliciter i poteri di autoalimentazione ai danni del privato da un soggetto ad un altro, fallendo nel tentativo di estirpare i meccanismi corruttivi e clientelari che da sempre si infiltrano nei procedimenti di concessione dei permessi a costruire e delle autorizzazioni, trasponendoli senza soluzione di continuità dalla sfera politica a quella dirigenziale. Anche il timido tentativo di sveltire le procedure di autorizzazione con l’introduzione dell’asseveramento, dei tempi massimi (ma non giuridicamente perentori) per i rilasci dei permessi o con la trasformazione da istituto obbligatorio a facoltativo delle Commissioni Edilizie (alle quali mai i Comuni hanno saputo rinunciare), si è rivelato fallimentare su qualsiasi fronte. Basti pensare che in molti comuni toscani nel 90% del territorio (non necessariamente per zone a tutela paesaggistico-ambientale o per i centri storici) per gli interventi soggetti a DIA si è introdotto l’obbligo di ottenimento del c.d. atto di assenso quale nulla osta per il successivo deposito dello strumento abilitativo, che altro non è che un permesso a costruire sotto mentite spoglie.

Alla funzione clientelare, poi, delle commissioni edilizie o delle varie commissioni di valutazione, paesaggistiche, ambientali od altro, i comuni non hanno mai rinunciato e mai rinunceranno. Sono personalmente testimone di casi in cui è stata esercitata pressione nei confronti di privati che avevano presentato domanda di rilascio di permessi a costruire, avvicinati da amministratori, tecnici o generici soggetti vicini alle amministrazioni, ai quali veniva fatto capire o addirittura esplicitamente espresso che il tecnico di fiducia da loro scelto “non è la persona più indicata” in quanto “inviso alla commissione edilizia” e che sarebbe stato più opportuno, per il felice esito della loro istanza, se avessero optato per altro professionista “più vicino” allo spirito che muove la filosofia dell’amministrazione. Oppure quella volta che un amico d’infanzia mi chiama e mi fa: “Ho comprato casa. Un edificio bello, da ristrutturare. Ti chiamo per dirtelo di persona, prima che tu venga a saperlo per altre vie. Non posso far fare il progetto a te perché il venditore ha già un impegno con l’Arch. [omissis] (dirigente dell’area tecnica comunale, n.d.s.) e tu sai meglio di me come vanno queste cose…“. Sì, lo so bene come vanno queste cose. Ancora non esisteva la DIA, va detto. Ma non vorrei soffermarmi oggi su vicende strettamente autobiografiche.

Sugli amministratori locali che invece alimentano il proprio consenso con le tradizionali promesse di edificabilità o semplicemente sulla parola data al cittadino che nel caso di una sua (ri)elezione potrà ampliare la sua casetta, vogliamo invece dare solo un piccolo accenno vista la popolarità del fenomeno. Non sarà infatti un caso se proprio in corrispondenza dei periodi immediatamente precedenti alle elezioni amministrative si ha la più alta casistica di avvii dei procedimenti di formazione degli strumenti di pianificazione locali, rimandando ad un momento successivo all’insediamento delle giunte e dei consigli la puntuale definizione delle aree di ampliamento o di nuova edificazione.

Appare quindi chiaro perché nelle aree e nelle regioni a più massiccia presenza di fenomeni di clientela e di controllo politico del territorio, come strumento di conferma del consenso, si riscontri una maggiore resistenza nei confronti di provvedimenti di esautorazione del potere politico di controllo e di concessione. Ed appare quindi chiaro come, nel nome dei principi esclusivamente ideologici della cementificazione o della eccessiva deregolamentazione, la politica cerchi di opporsi ad un processo di responsabilizzazione del cittadino e del professionista, come avviene, giova ricordarlo, già da decenni nei Paesi con un più elevato senso civico come Giappone, USA o Francia. L’obiezione che si traduce nel termine cementificazione è una chiara mistificazione politica ed un falso oggettivo. L’aumento della densità edilizia è inversamente proporzionale, cioè, all’idea di cementificazione: non è un concetto così difficile da comprendere. Laddove in Italia l’indice medio delle nuove urbanizzazioni si assesta su indici fondiari tra il 3 ed il 4, con picchi al ribasso fino a 1 mc./mq. (prima, vera causa di dissesto del territorio), quando i tessuti urbani dei centri storici, quelli tutelati, arrivano fino a 30 – 40 mc./mq., dopo l’introduzione degli aumenti una tantum del 20% si potrà arrivare a 3,6 – 4,8 mc./mq.. Non si vede dove stia il problema, specie quando a questo si potrà affiancare una riduzione del consumo di nuovo suolo.

Il c.d. “Piano Casa”, ovvero “Misure urgenti per il rilancio dell’economia attraverso la ripresa delle attività imprenditoriali edili”, entra in gioco sbaragliando le carte in maniera spregiudicata. In pochi, difatti, hanno posto l’accento sui tempi di emanazione del Decreto Legge in relazione al periodo pre-elettorale del 2009, limitandosi ad evidenziare invece il carattere scaccia crisi dei provvedimenti legandoli, seppur in maniera credibile, alla ripresa del comparto edilizio nel suo insieme e trascurandone, in definitiva, l’aspetto antidotico rispetto ai fenomeni clientelari e di contrattazione del consenso.

Nella pratica, sempre che il DL in parola venga recepito nella Regione di appartenenza e sempre che il singolo comune non introduca paletti normativi a livello locale per cui se ne inficino gli aspetti di snellimento delle procedure sulla scia degli atti di assenso selvaggi imposti dalle amministrazioni toscane, un cittadino che volesse ampliare un suo alloggio per un 20% (un appartamento di 100 mq. diventerebbe di 120 mq.) e che oggi si troverebbe nella prospettiva di attendere un tempo medio dai 3 ai 4 mesi, nei casi più favorevoli, fino all’ottenimento del permesso a costruire, potrebbe (1) dare il via ai lavori dopo 20 giorni dal deposito della Denuncia di Inizio Attività, (2) scegliersi il suo tecnico di fiducia senza necessariamente dover scegliere tra il catalogo dei professionisti ben visti dall’amministrazione comunale e, quindi, avere un maggior potere contrattuale anche sulle relative parcelle, (3) non correre il rischio di dover intercedere presso il funzionario di turno per vedersi snellire i tempi di rilascio, tra subdoli pareri negativi di commissioni edilizie ed arenamenti sospetti delle carte progettuali.

Anche evitare di correre certi rischi può avere un suo perché.

Oggi leggo divertito come le regioni, alcune regioni… bè, UNA regione, stiano già all’opera con la loro schiera di legali, giuristi e legislatori per trovare scappatoie normative per disapplicare i provvedimenti al vaglio del governo nazionale. «In Toscana già dal 1999 era attiva la dichiarazione di inizio attività, non servono quindi le perizie giurate di cui si parla tanto oggi», Conti. «Ad una prima lettura il decreto appare una messa in mora delle competenze regionali. Il governo dovrebbe limitarsi a dettare i principi generali invece con questo decreto entra nel dettaglio, anche minuto. Peraltro si adombra la sospensione de facto delle leggi regionali in materia urbanistica, alla faccia del dibattito sul federalismo!», Martini. «Sembrano confermate le peggiori previsioni. Si profila un decreto che contiene evidenti profili di incostituzionalità e che rappresenta quindi una ferita intollerabile alle competenze e al ruolo delle regioni. Una ferita – conclude Conti – che sembra destinata ad anticipare altre ferite al territorio, innescando una situazione di gestione caotica e di deregolamentazione selvaggia», ancora Conti. «Andremo al conflitto istituzionale», Conti.

Evidentemente quello istituzionale, preannunciato dall’assessore Conti, non sarà l’unico scontro al quale dovrà fare fronte. La Toscana sarà probabilmente l’unica regione italiana, e forse europea, a scontrarsi con il motore della propria economia: le PMI. Ovvero, l’incolmabile distanza che si è storicamente creata tra la classe dirigente e le attività produttive e la gente sembra essere arrivata ai livelli massimi, al punto in cui l’azione amministrativa, invece di recepire ed agevolare le esigenze del lavoratore, le contrasta. Caso più unico che raro nel panorama politico-ecomomico europeo, credo. Il presidente di Confartigianato Toscana, Guerrini, legge così la situazione:  «In questo paese il fardello di burocrazia che ogni cittadino sopporta è asfissiante, tantopiù in un momento di crisi come questo. Tutte le iniziative che vanno a sfoltire controlli e controllori che spesso servono ad alimentarsi sono ben accetti». Il presidente di CNA Firenze, Nenci, invece avverte: «Non è vero che il provvedimento esautora i Comuni, ma semmai li responsabilizza affidando loro l´indirizzo e la pianificazione urbanistica, oltre che la vigilanza, sollevandoli da qualche adempimento autorizzativo. Il piano semplifica le procedure – ad esempio affidando alla certificazione dei periti la conformità degli interventi – e rappresenta un volano in grado di rimettere in moto la locomotiva dello sviluppo di una filiera economica della quale fanno parte tanti professionisti progettisti, costruttori, impiantisti, falegnami. Solo in provincia di Firenze, 4.000 tra ingegneri, architetti, periti, geometri, e 16.180 imprese edili. Che la Regione, invece di bocciare il piano casa del governo si attivi perché i 750 milioni per la messa in sicurezza degli edifici pubblici siano assegnati, anziché con un´unica gara nazionale che favorirebbe i grandi gruppi e il subappalto, con affidamenti locali fino a 500.000 euro. E lo stesso si faccia con gli immobili delle Ferrovie che, in base all´accordo per la Tav, vanno ristrutturati e destinati ad altri usi.». Poi prosegue: «A Firenze incentiverebbe una rapida approvazione del piano strutturale e la partenza immediata di cantieri per risanare tanti edifici. Pericolo di abusivismo edilizio? Non più grave dell´ossessione burocratica che sta uccidendo l´edilizia». Intanto la Pramac, azienda senese attiva nel settore delle energie alternative, rinuncia all’apertura di un nuovo stabilimento in Toscana a causa delle lentezze nel rilascio delle autorizzazioni e si trasferisce in Svizzera con un investimento di 85 milioni di euro ed una prospettiva occupazionale di 150 unità per la produzione di pannelli fotovoltaici di nuova generazione. La fabbrica ticinese sarà pronta entro il 2009, ad un anno esatto dal deposito delle domande.

E quella che Nenci chiama ossessione burocratica sappiamo perché stia così a cuore ai nostri amministratori.

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La Toscana non applicherà il piano casa del governo. Niente aumento del 20% di case e capannoni o demolizione e ricostruzione ampliata fino al 35% di edifici dismessi da 20 anni. L’annuncio è del presidente della Regione, Claudio Martini: «Se saranno confermate le anticipazioni — spiega il presidente — siamo di fronte a una nuova deregulation del settore. Non conosciamo il testo del governo, non ne ha mai discusso con le Regioni, e lo leggeremo. Ma se fosse come annunciato allora molte cose, forse troppe, potranno essere fatte in deroga alle regole in vigore, finendo per produrre una crescita del degrado degli edifici e del paesaggio, senza benefici per chi ne ha davvero bisogno. Se così sarà — sottolinea Martini — noi in Toscana non lo adotteremo». La netta presa di posizione arriva alla vigilia dell’approvazione del «piano casa», in calendario nel consiglio dei ministri di venerdì, e mentre di dati confermano la gelata del mercato e dei prezzi immobiliari anche in Toscana (Tecnocasa ha rilevato un calo dei prezzi del 17% in un anno a Prato e del 3% a Firenze; per Cna Massa Carrara il fatturato dell’edilizia crollerà del 40%).

MARTINI – «Non adotteremo il piano — continua Martini — perché in questo modo non si risolve il problema della casa, né per le famiglie né per i giovani. Sarà invece aperta la strada per un nuovo condono camuffato e si alimenteranno i contenziosi tra vicini, nonché le occasioni di lavoro nero e sommerso. Non lo adotteremo perché, contrariamente a quanto si pensa, non servirà a dare una spinta al settore dell’edilizia». La Toscana nel 2004 bloccò l’attuazione del condono edilizio varato dall’allora primo ministro Silvio Berlusconi e si fa forte delle competenze che la Costituzione le riconosce e che lo stesso governo ha presente quando parla di decreto che conterrà «linee guida che poi andranno adottate dalle Regioni». «Non lo adotteremo perché in Toscana esistono già, dentro le regole della pianificazione, normative che consentono, laddove non esistano limitazioni di salvaguardia, ampliamenti circoscritti, recuperi, innalzamenti dell’ultimo piano, in modo da rispondere alle esigenze delle famiglie», sottolinea Claudio Martini. Martini va oltre il no, e rilancia: «Ciò che dovremmo fare è invece un piano, in accordo con i Comuni, per incentivare l’edilizia ecoefficiente, fondata sul risparmio energetico e sull’uso delle fonti rinnovabili. Un piano che, grazie ad incentivi e detrazioni, preveda, per le nuove abitazioni o le ristrutturazioni, l’utilizzo di materiali e tecniche in grado di aumentarne l’efficienza energetica e il risparmio nei consumi di energia tra il 40 e il 50%. Questo è ciò che sarebbe opportuno fare per stimolare un nuovo mercato — aggiunge il presidente — legato a un edilizia innovativa, capace di produrre lavoro e occupazione, sia nelle imprese che negli studi di progettazione, riducendo le bollette per le famiglie, l’inquinamento delle città e la dipendenza dal petrolio».

SOLUZIONE ALTERNATIVA – La soluzione della Regione sarà, quindi, niente incrementi generalizzati di cubature ed edifici, ma applicazione della legge regionale 1 del 2005, il testo unico per l’urbanistica ed il governo del territorio. In particolare dell’articolo 79 che permette l’uso della Dia anche per «le addizioni funzionali di nuovi elementi agli organismi edilizi esistenti, che non configurino nuovi organismi edilizi, ivi comprese le pertinenze », compresi servizi igienici, autorimesse, rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile o interventi per il superamento delle barriere architettoniche. L’Anci, l’unione dei Comuni italiani, con una lettera del suo presidente, Leonardo Domenici, ha chiesto un incontro urgente a Berlusconi prima dell’approvazione del decreto-legge, ma intanto i sindaci del circondario spiegano perché non sono interessati all’idea del governo. «Penso che il provvedimento sia sbagliato, un cuneo pericoloso tra i cittadini e le amministrazioni — dice il primo cittadino di Bagno a Ripoli, Luciano Bartolini — e in territori così delicati come i nostri non si possono varare incrementi indiscriminati di volumi. Le regole e le prerogative della regione vanno rispettate, servirebbe semmai snellire le procedure ». «Aspetto di leggere il dettaglio del testo — sostiene Fabio Incatasciato, sindaco di Fiesole — ma sono molto critico. E in ogni caso non cambierà molto: il territorio toscano è quasi tutto vincolato e tutelato».

Riflessioni

Si riporta la bozza del DDL Regionale Veneto, approvata dalla Giunta Regionale e che passerà all’esame del Consiglio Regionale, dando la possibilità agli interessati di presentare domanda per gli interventi edilizi entro il 31 dicembre 2010.

“Intervento regionale a sostegno del settore edilizio e per promuovere le tecniche di bioedilizia e l’utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili ”

Art. 1- Finalità
1. La Regione Veneto promuove misure per il sostegno del settore edilizio attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa, per preservare, mantenere, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente nonché per favorire l’utilizzo della fonti di energia rinnovabile.

2. Le disposizioni di cui alla presente legge si applicano anche agli edifici soggetti a specifiche forme di tutela a condizione che gli interventi possano essere autorizzati ai sensi della normativa statale, regionale o dagli strumenti urbanistici e territoriali.

Art. 2 – Interventi edilizi
1. Per le finalità di cui all’articolo 1, in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali comunali provinciali e regionali, è consentito
l’ampliamento degli edifici esistenti nei limiti del 20% del volume se destinati ad uso residenziale e del 20% della superficie coperta se adibiti ad uso diverso.
2. L’ampliamento di cui al comma 1 deve essere realizzato in contiguità rispetto al fabbricato esistente; ove ciò risulti materialmente o giuridicamente impossibile potrà essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato, di carattere accessorio e pertinenziale.
3. In caso di edifici composti da più unità immobiliari l’ampliamento potrà essere realizzato anche separatamente per ciascuna di esse, compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici, fermo restando il limite complessivo stabilito al comma 1.
4. Gli interventi di cui al presente articolo sono alternativi e non cumulabili con quelli previsti dalla legge regionale 23 aprile 2004, n. 11.

Art. 3 – Interventi per favorire il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente
1. La Regione promuove la sostituzione e il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente mediante la demolizione e ricostruzione degli edifici realizzati anteriormente al 1989 che necessitano di essere adeguati agli attuali standard qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici e di sicurezza.
2. Per incentivare gli interventi di cui al comma 1, in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali comunali provinciali e regionali, sono consentiti interventi di demolizione e integrale ricostruzione, anche su area diversa, purché a ciò destinata dagli strumenti urbanistici e territoriali, che prevedano aumenti fino al 30% del volume esistente per gli edifici residenziali e fino al 30% della superficie coperta per quelli adibiti ad uso diverso.
3. La percentuale di cui al comma 2 può essere elevata fino al 35% in caso di utilizzo
delle tecniche costruttive della bioedilizia o che prevedano l’utilizzo delle fonti di energia rinnovabile.
4. Nel caso di ricostruzione dell’edificio su area diversa ai sensi del comma 2, l’area originariamente occupata dal fabbricato demolito dovrà essere gravata da un vincolo di inedificabilità.
5. Gli interventi di cui al presente articolo sono alternativi e non cumulabili con quelli previsti dalla legge regionale 23 aprile 2004, n. 11.

Art. 4 – Interventi per favorire l’installazione di impianti fotovoltaici
1. Non concorrono a formare cubatura le pensiline e le tettoie realizzate su abitazioni esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge finalizzate all’installazione di impianti fotovoltaici, così come definiti dalla normativa statale, di tipo integrato o parzialmente integrato, con potenza non superiore a 6 kWp.
2. Le pensiline e le tettoie di cui al comma 1 sono realizzabili anche in zona agricola e sono sottoposte a DIA.
3. La Giunta regionale, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, stabilisce le caratteristiche tipologiche e dimensionali delle pensiline e tettoie di cui al comma 1.

Art. 5 – Oneri
1. Per gli interventi di cui all’articolo 2, il contributo di costruzione, ove dovuto, è commisurato al solo ampliamento ridotto del 20%. La riduzione è pari al 60% nell’ipotesi di edificio o unità immobiliari destinati a prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo.
2. Il contributo di costruzione dovuto per gli interventi di cui all’articolo 3 è
determinato in ragione dell’80% per la parte eseguita in ampliamento e del 20% per la parte ricostruita ed è comunque ulteriormente ridotto del 50% in caso di edificio od unità destinati a prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo.
3. I comuni possono stabilire ulteriori riduzioni del contributo di costruzione od incentivi di carattere economico in caso di utilizzo delle tecniche costruttive della bioedilizia o che prevedano il ricorso alle energie rinnovabili.

Art. 6 – Elenchi
1. I comuni, a fini conoscitivi, provvedono ad istituire ed aggiornare l’elenco degli ampliamenti autorizzati ai sensi degli articoli 2 e 3.

Art. 7 – Ambito di applicazione
1. Fermo restando quanto previsto all’articolo 4, gli interventi di cui alla presente legge sono subordinati al titolo edilizio previsto dal decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
2. L’istanza intesa ad ottenere il titolo abilitativo per gli interventi di cui all’articolo 2 non può riguardare fabbricati ultimati dopo il 31 dicembre 2008.
3. Le istanze relative agli interventi di cui agli articoli 2 e 3 devono essere presentate entro 24 mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge.
4. I comuni, entro il termine perentorio di 60 giorni dall’entrata in vigore della presente legge, possono escludere l’applicabilità delle norme di cui agli articoli 2 e 3 in relazione a specifici immobili o zone del proprio territorio, sulla base di specifiche valutazioni o ragioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico, ambientale, come pure stabilire limiti differenziati in ordine alle possibilità di ampliamento accordate da detti articoli, in relazione alle caratteristiche proprie delle singole zone e del diverso loro grado di saturazione edilizia.
5. Gli interventi di cui alla presente legge sono subordinati all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti.
6. Non può essere riconosciuto alcun aumento di volume o di superficie ai fabbricati, anche parzialmente, abusivi soggetti all’obbligo della demolizione, così come agli edifici che sorgono su aree demaniali o vincolate ad uso pubblico o dichiarate inedificabili per legge, sentenza o provvedimento amministrativo.
7. La presente legge non può essere applicata agli edifici aventi destinazione commerciale al fine di derogare alle disposizioni regionali in materia di programmazione, insediamento ed apertura di grandi strutture di vendita, centri commerciali e parchi commerciali.
8. E’ fatto salvo quanto stabilito dal decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 per gli immobili aventi valore culturale o paesaggistico.

Art. 8 – Dichiarazione d’urgenza
1. La presente legge è dichiarata urgente ai sensi dell’articolo 44 dello Statuto ed entra in vigore il giorno successivo alla data della sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto.

Riflessioni

No, non m’è sfuggito.

Appena sarà noto il testo integrale del Decreto ne parleremo.

Riflessioni

Sarà che il cantautore Gino Paoli abita, in linea d’aria, a cinquecento metri da lì. Sarà che quando scoppia la passione “questa stanza non ha più pareti ma alberi infiniti”. Così un signore quarantenne del levante cittadino ha preso molto alla lettera Il cielo in una stanza, costruendo su un pino del Monte Moro una deliziosa casetta. Abusiva. Come l´amore che dentro di essa crepitava.

Colto da coup de foudre per una coetanea, l´uomo si è trovato davanti al dilemma di come e dove dare libero sfogo a tanta passione. La coppia, ovviamente, è clandestina e la città, si sa, è piccola e occhiuta. Così si è lanciato nella donchisciottesca impresa di dare una casa a questo amore segreto e per la sua Dulcinea, nel 2005, ha deciso di realizzare, asse dopo asse, palo dopo palo, putrella dopo putrella, cavo dopo cavo, un nido tutto per loro. Con un delizioso pozzo (finto), ai piedi del pino, forse per rinfrescare gli ardori prima di tornare in città.

Una ventina di metri quadrati, una vetrata sul mare, acqua corrente e riscaldamento. Un po´ acrobatico l´accesso, ma i due innamorati avevano certamente altro a cui pensare mentre s´inerpicavano verso il loro nido. Nel 2008, però, tutto finisce. L´incanto si rompe, ognuno per la sua strada. O forse hanno trovato un letto più comodo. La casetta sull´albero, però, rimane a Monte Moro, abbandonata, ben ancorata al suo pino. Avevano cominciato a notarla i boscaioli, gli appassionati di trekking, le guardie della protezione civile, gli ambientalisti: il mistero sul proprietario non si dissolveva, nonostante gli appostamenti per smascherare quell´amore. Di cui però, insieme ai cocci, rimane un eclatante abuso edilizio, come aveva già accertato, durante l´amministrazione Pericu, l´assessore all´Urbanistica Bruno Gabrielli. Inoltre è costruita con cavi e putrelle di acciaio, con soluzioni invasive della pianta. E Legambiente, oggi, lancia la proposta al Comune, che subito raccoglie.

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«Essendo quella casa un abuso, l´ufficio edilizia privata di Tursi potrebbe deliberarne l´abbattimento, che dovrebbe avvenire entro 90 giorni dalla disposizione – spiega Andrea Agostini, presidente del circolo Nuova ecologia di Legambiente – ovviamente il proprietario non procederà ad alcuna distruzione, e allora il Comune ne diventerà proprietario. Quella potrebbe essere un´efficace piattaforma di controllo e sosta per la protezione civile e soprattutto per i vigili del fuoco, fondamentale sul Monte Moro, dilaniato ogni estate dai roghi». Risponde immediatamente Roberta Morgano, oggi assessore ai parchi, ma che nel Pericu bis aveva la delega all´edilizia privata e si era occupata del caso: «È un´ottima proposta – dice – che potrebbe essere presa seriamente in considerazione. Dopo aver realizzato i necessari adeguamenti di sicurezza, credo che avrebbe una funzione utilissima». E se è vero che un colpevole torna sempre sul luogo del delitto, chissà che non ci sia qualche nuovo arruolamento tra i vigili del fuoco.

Via Repubblica.it

Ricordate questo articolo?

Bene, oggi la Corte di Giustizia Europea ha condannato l’Italia per violazione del diritto della protezione della proprietà privata e della Convenzione dei diritti dell’uomo.

da “repubblica.it“

Punta Perotti, Italia condannata

“Violata la proprietà privata”

La Corte europea ha accolto la richiesta di indennizzo presentata dai costruttori dopo l’esproprio dell’Ecomostro abbattuto nel 2006