La pianificazione urbanistica può essere lasciata tranquillamente ai privati, in un contesto in cui i diritti di proprietà sono pienamente tutelati e, di conseguenza, tutte le esternalità negative eliminate. Pochi sanno che questa scelta è stata adottata con successo a Houston, dove la produzione urbanistica è stata affidata direttamente agli imprenditori privati, con risultati superiori alle altre città americane comparabili, sia in termini di ambiente, sia in termini di moralità. Il sistema dei piani regolatori presenta infatti il triste svantaggio di lasciare gli abitanti nell’incertezza riguardo il valore futuro dei propri terreni e in balia delle imprevedibili decisioni politiche di maggioranze variabili e contingenti. Gli uomini politici e gli amministratori ne beneficiano, perché dalla distribuzione di concessioni e licenze edilizie acquistano voti e influenza, ma la corruzione che ne consegue è dilagante. L’esperienza di Houston dimostra che gli incentivi di mercato non sono meno efficaci dei piani regolatori nel favorire uno sviluppo armonico della città. Gli industriali, infatti, sono portati da ragioni di convenienza ad impiantare i propri stabilimenti fuori città, lungo gli stradoni o le autostrade; i proprietari di appartamenti e di negozi cercano di stabilirsi nelle maggiori arterie cittadine; le pompe di benzina vengono installate negli incroci più trafficati. I negozi che aprono all’interno di tranquilli centri residenziali avranno difficoltà a competere con quelli situati nelle zone commerciali o dove la gente lavora, che possono godere di maggiore visibilità e movimento di persone; vi sono comunque anche numerosi esercizi commerciali all’interno di quartieri abitativi, destinati a soddisfare la domanda locale. In ogni caso, il diverso mix tra usi residenziali e usi commerciali di ogni zona riflette le esigenze del residente-consumatore, esigenze che nelle città pianificate sono soffocate da quelle dei burocrati e dei politici. Le attività disturbanti all’interno delle zone residenziali vengono impedite mediante restrizioni contrattuali contenute negli atti di acquisto degli immobili, che prevedono l’impegno a non svolgere determinate attività rumorose o inquinanti, a dipingere la casa in un certo colore, a tagliare l’erba del giardino, e così via. In questo modo sono gli stessi abitanti di una zona a procedere alla sua “regolamentazione”, che è oggetto di una volontaria accettazione e non di una imposizione politica. Fatto degno di nota, per ben tre volte (nel 1948, nel 1962 e nel 1993) i tentativi di introdurre un piano regolatore a Houston sono stati respinti dai cittadini con referendum.
