I limiti imposti dalle Amministrazioni Locali alla superficie minima degli alloggi, in deroga al DM 05.07.1975
Molte Amministrazioni ritengono che porre un limite minimo alla superficie utile degli alloggi, in misura restrittiva rispetto al Decreto ministeriale 05.07.1975, prevenga alcuni comportamenti impropri da parte degli imprenditori edili e riesca a indurre correttivi alle dinamiche sociali e politiche del territorio.
Ricordiamo brevemente cosa dice il DM del 1975:
Articolo 3 – [Alloggio monostanza]
Ferma restando l’altezza minima interna di m. 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m. 1000 sul livello del mare per i quali valgono le misure ridotte già indicate all’art. 1, l’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq. 28, e non inferiore a mq. 38, se per due persone.
Tale Decreto, giova rammentarlo, veniva promulgato, quale modifica alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione, dal Ministero della Sanità allo scopo di salvaguardare la qualità dell’abitare dal punto di vista della salute pubblica. È molto semplice: si vive meglio con il soffitto a 2,70 mt che con il soffitto a 2,20 mt: si respira meglio, c’è meno umido, più luce e così via. Così come due persone vivono meglio in 38 mq. che in una stanza di 20 mq., senza pestarsi i piedi ogni volta che debbono andare in bagno.
Come dicevamo, alcune Amministrazioni Comunali, tra cui anche quella del Comune di Cecina, ha creduto bene di introdurre all’interno dei propri Strumenti Urbanistici, alcune norme restrittive che innalzano tali limiti di superficie per determinate tipologie di alloggio.
Ad esempio, a Cecina Mare, all’interno di un particolare perimetro, non si possono costruire alloggi di superficie inferiore a 70 mq., mentre su tutto il territorio comunale qualsiasi alloggio non potrà avere superficie inferiore a 45 mq..
Queste scelte dell’Amministrazione Comunale sono dettate dal fatto che, a Marina di Cecina, si vuole limitare la presenza di seconde case, usate a fini esclusivamente turistici e disabitate nel periodo invernale, a favore di una tendenza alla residenza stabile ritenendo, a torto come vedremo, che un alloggio di 70 mq. possa, e debba, venire utilizzato stabilmente solo con finalità residenziali.
La ragione per cui, invece, su tutto il territorio venga introdotta una norma limitativa sulla superficie minima degli alloggi a 45 mq., ci sfugge.
Come abbiamo visto non esistono motivazioni di tipo igienico-sanitario per queste norme, ma solo di tipo socio-politico ed economico.
Si ritiene, ovvero, che una normativa in tal senso possa indurre delle condotte e delle dinamiche sociali tali da poter determinare i comportamenti e la vita sociale degli abitanti.
Ora, per chi conosce ed ha avuto la possibilità di osservare Cecina Mare anche d’inverno, si sarà facilmente reso conto di quanto sia stata fallimentare questa esperienza: la frazione d’inverno è poco abitata, risulta pressoché deserta, priva di servizi adeguati. Questo nonostante l’alloggio più piccolo sia di 70 mq..
Ma c’è di più.
Nel periodo estivo quegli alloggi di 70 mq., pensati per un’utenza stabilmente residente, vengono riempiti da orde di turisti che si ammassano anche in 6-8 persone in un solo appartamento, divisi tra le due camere ed il divano letto del soggiorno, in condizioni igienico-sanitarie pessime, a causa degli esorbitanti prezzi degli affitti proprio in ragione dell’alta superficie dell’alloggio e, quindi, del suo prezzo di mercato.
Ci troviamo di fronte dunque ad una norma che, prendendo le mosse da un Dectreto Legge che cercava di stabilire dei punti fermi in materia igienico-sanitaria, determina effetti totalmente contrari e fallisce nel suo scopo primario ed originario.
D’altra parte il sogno dell’Urbanistica di stampo deterministico, quell’Urbanistica di tipo demiurgico alla quale si pensava di affidare la soluzione di tutti i mali della società post-industriale, è fallita miseramente, ormai quasi 40 anni fa, nelle periferie sub-urbane e nella banlieu francese, dove essa stessa era nata.
Curioso che queste notizie non siano ancora giunte all’orecchio di qualche amministratore.
Le città vengono rese vivibili e se ne incentiva l’usabilità non attraverso delle norme impositive e restrittive rispetto allo Jus Aedificandi, bensì dotandole di servizi, di attrattive, di luoghi di interesse, di attività ludiche e culturali, non necessariamente da svolgersi in spazi chiusi o in recinti progettati. Le città vivono di idee, di persone e di sogni. Le città si nutrono di opportunità che, queste sì, l’Amministratore è in grado di costruire e di inventare per la sua gente. La funzione normativa e impositiva dell’Amministratore va nella direzione esattamente contraria e gli effetti si stanno vedendo.
Sia d’estate che d’inverno.
Curioso altresì che all’orecchio degli amministratori non sia giunta anche una sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia, Sezione staccata di Brescia, nella quale si accoglie il ricorso di un imprenditore avverso ad una norma, introdotta dal Comune di Riva di Solto nel proprio Regolamento Edilizio, secondo la quale gli alloggi, su tutto il territorio comunale, devono avere una superficie minima di 45 mq..
La Sentenza è la n° 301 / 2005 dell’8 aprile 2005.
Si può trovarne la versione integrale qui.
Leggiamone uno stralcio:
“Tale prescrizione imposta dal Comune - scrive il Giudice - si risolve, in buona sostanza, in una limitazione dello jus aedificandi, che potrebbe trovare la propria giustificazione solo in motivi di ordine igenico e sanitario che, nel caso di specie, difettano.
Inoltre una tale limitazione inerisce ad un aspetto che non appare suscettibile di essere disciplinato, oltre certi limiti, dal potere dell’ente locale, potendo semmai trovare la propria definizione nella legislazione statale o regionale, anche al fine di evitare difformità di regolamentazioni. Nel rispetto della disciplina urbanistico edilizia rientra nella libertà di iniziativa costituzionalmente garantita dell’imprenditore, la scelta di edificare tipologie edilizie per una, due o più persone.
Tale libertà non può essere limitata o compressa ove non sussistono, come nella specie non sussistono, prevalenti e pregnanti ragioni di interesse pubblico.
Tali ragioni non possono evidentemente identificarsi in quelle igienico- sanitarie, che non sono affatto compromesse da alloggi di 45 mq., o nella esigenza di salvaguardare gli interessi dei residenti e di evitare uno scompenso del mercato, come dimostra la disciplina statale e regionale che ammette superfici inferiori.
Non si può non rilevare che sono le regole del libero mercato e la domanda di alloggi con superficie inferiore ai 45 mq. a determinare la scelta dell’imprenditore di realizzare abitazioni adeguate alle necessità sociali degli acquirenti, mentre un’eventuale inadeguatezza degli alloggi rispetto alle richieste del mercato, comporta un naturale squilibrio nell’offerta delle tipologie edilizie.”
Come abbiamo potuto valutare questa norma è fallace da ogni punto di vista: sia da quello degli scopi – illegittimi – che si prefigge l’Amministrazione Comunale, sia da quello puramente attinente ai suoi aspetti giuridici.
